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Loi Pinel, le guide pratique

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La loi Pinel, introduite par la loi de finances 2015, remplace la loi Duflot de défiscalisation immobilière à compter de janvier 2015. Elle en reprend les principes mais les assouplit pour en étendre l'impact.

 

Loi Robien

LOI ROBIEN ou Défiscalisation Robien recentrée

loi robienLe dispositif Robien Recentré a été créé par l’article 40 de la loi portant Engagement National pour le logement du 13 juillet 2006 et s’inspire du dispositif Robien.

Depuis le 1er Janvier 2009, la loi Robien a été remplacé par la loi Scellier puis par la loi Pinel.

Ce dispositif entré en vigueur à partir du 1er Septembre 2006 régit des avantages fiscaux en faveur des propriétaires de logements faisant l’objet d’une location remplissant certaines conditions, et des souscripteurs de parts de SCPI.

  • Amortissez 50% de la valeur de votre investissement :
  • Vous bénéficiez d’un régime d’amortissement fiscal accéléré. Vous pouvez ainsi déduire de vos revenus de location une partie du prix de revient de votre acquisition.
  • La déduction est possible à raison de 6% pendant les sept premières années, soit 42% de la valeur du bien et 4% les deux années suivantes, soit 8% de la valeur du bien

Mécanisme de la loi Robien

Au total sur neuf ans, c’est donc 50% du prix de revient du bien qui seront déduits de la totalité de vos revenus grâce à la loi Robien, diminuant ainsi votre revenu imposable, donc vos impôts.

Il s’agit pour vous d’une vraie économie car l’amortissement déductible n’est pas lié à une sortie de trésorerie.

Déduisez toutes les charges de vos revenus fonciers : la loi Robien Recentrée vous permet également de déduire de vos revenus fonciers (des loyers) toutes les charges liées à l’acquisition et à l’exploitation de votre bien immobilier :

  • L’amortissement du bien.
  • Les intérêts d’emprunt du prêt sans limitation de montant, ni de durée.
  • La taxe foncière.
  • Les frais de gestion ou de gérance, les honoraires de location, les frais de procédure.
  • Les primes d’assurance.

 

Créez un déficit foncier imputable sur l’ensemble de vos revenus : l’amortissement et la totalité des déductions dépassant largement le montant des loyers, vous créez alors un déficit (déficit foncier).
Comme avec la loi Robien, le déficit foncier de la Loi Robien Recentrée est déductible sur la totalité de vos revenus imposables dans la limite de 10 700€ par an.

Personnes concernées par la loi Robien

L’investissement immobilier, et plus particulièrement celui en loi Robien Recentré, répond parfaitement à un grand nombre de priorités et de besoins patrimoniaux. Elle est particulièrement adaptée à tous ceux qui cherchent à réduire leurs impôts. Principalement destinée aux contribuables ayant une pression fiscale importante, la loi Robien Recentré permet d’économiser jusqu'à 40% d’impôts sur 10 ans.

Bénéficiaires de l’amortissement Robien Recentré:

  1. Toute personne physique
  2. Toute société non soumise à l’impôt sur les Sociétés
  3. Toute société de personnes ( société en nom collectif, société en participation ).
  4. Le logement peut être la propriété des deux époux ou d’un seul d’entre eux ou encore
  5. des personnes à la charge du foyer fiscal.
  6. Les contribuables qui n’ont pas leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier du dispositif si les revenus du logement sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.

 

Précision : La location d’un logement en indivision ouvre droit à la déduction au titre de l’amortissement si toutes les conditions sont respectées. Chaque indivisaire déduit des produits lui revenant la fraction de l’amortissement correspondant à sa quote-part indivise.

Se constituer un patrimoine sans apport avec la loi Robien

L’investissement locatif Robien Recentré est un excellent moyen de se constituer un patrimoine à crédit; remboursé en grande partie par votre locataire et vos économies d’impôts.

Diversifier et sécuriser son patrimoine avec la loi Robien

Contrairement à la bourse, la pierre est un placement stable à faible volatilité. Avec un rendement généralement supérieur aux SICAV actuelles, l’investissement locatif complète et sécurise votre patrimoine financier.

Préparer sa retraite avec la loi Robien

A l’échéance de votre prêt, les loyers que vous percevez tous les mois constituent un très bon complément de revenus. Réévalués chaque année, ces revenus complémentaires sont à l’abri de l’inflation.

Protéger sa famille avec la la loi Robien

L’assurance décès-invalidité de votre prêt bancaire constitue la meilleure assurance prévoyance. En cas d’accident, votre famille disposera (sans aucun droit de succession) de la totalité du capital investi. Les mensualités restant dues seront entièrement prises en charge par l’organisme prêteur.

Obligations de la loi Robien

Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer le logement nu, à usage d’habitation principale du locataire, pendant une durée de neuf ans.
L’engagement de location prévoit, en outre, que le montant du loyer ne doit pas excéder les plafonds fixés par décret chaque année.

Pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par la Loi Robien, vous devez respecter 3 conditions :

  1. investir dans un logement neuf
    Ne sont pris en compte que les appartements ou maisons loués nus à titre de résidence principale en France Métropolitaine ou dans les DOM (Guadeloupe, Guyane, Martinique et Réunion).
  2. louer ce bien pendant une durée minimale de 9 ans
    Après les 9 ans, libre à vous de poursuivre, de passer sous un autre dispositif, de revendre ou d’habiter le bien immobilier.
  3. respecter le plafonnement des loyers fixé par décret
    Un barème défini le prix maximum au m², auquel vous pouvez louer le bien. Ce prix dépend de la zone géographique où se situe votre investissement.
  4. La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’acquisition d’un logement neuf, la date d’achèvement en cas d’acquisition d’un logement en état futur d’achèvement.
  5. La durée de location de 9 ans exigée est calculée de date à date à compter de la prise du bail initial.
  6. Les plafonds mensuels de loyer par mètre carré de surface habitable, charges non comprises sont fixés par décret chaque année.

Tableau des zones de plafonnement Robien :

Zones Agglomérations concernées Prix maximum au M²
Zone A

Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne.
Côte d'Azur (bande littorale Hyères-Menton).
Genevois français.

21,02 € / M²
Zone B1

Agglomérations de + de 250 000 habitants*.
Grande couronne autour de Paris.
Quelques agglomérations chères.
Pourtour de la Côte d'Azur.
Départements Outremer. Corse et îles.

14,61 € / M²
Zone B2

Reste de la zone B :
Autres agglomérations de + de 50 000 hab.
Autres zones frontalières et littorales chères.
Limites de l'Ile-de-France

11,95 € / M²
Zone C

Reste du territoire français.

8,76 € / M²

* Surface habitable + moitié des annexes plafonnées à 12m2 - Exemple pour un appartement de 60m2 + terrasse de 15m2 la surface prise en compte sera de 66m2

Dispositif Robien recentré en zone de revitalisation rurale

Afin de stimuler l'investissement locatif dans les zones de revitalisation rurale (ZRR), un taux de déduction forfaitaire de 26 % pour les bailleurs ayant opté pour le dispositif Robien recentré est applicable lorsque leur bien se situe dans une telle zone.
Cette mesure concerne les mêmes types de logement que pour les investissements hors ZRR.

Incidence sur les autres catégories de revenus et sur le revenu global

La part non utilisée de déficit correspondant aux intérêts d’emprunt (celle supérieure au montant des loyers) est, quant à elle, reportable et cumulable les années suivantes durant 10 ans et n’est déductible que sur des revenus (bénéfices) fonciers et eux seuls.
érence (recettes - charges déductibles) est négative, le contribuable génère un déficit foncier.
Il peut déduire ce déficit foncier de son revenu global imposable dans la limite de 10 700 €. Si vous souhaitez déduire plus de déficit foncier, la loi malraux sera plus appropriée.
Cependant, la part du déficit foncier constituée des intérêts d’emprunt ne peut venir s’imputer sur lerevenu global que pour la part inférieure ou égale aux loyers perçus.
Ce plafond est porté à 15 300 € lorsque le contribuable constate parallèlement un déficit sur un logement Périssol. Si vous payez plus de 25 000 €, la loi girardin répondra mieux à ce type de fiscalité que la loi Robien.

Où investir en Loi de Robien ?

Si l’ancien dispositif Besson ne permettait pas d’investir valablement dans certaines agglomérations comme Paris, Nice ou Aix-en-Provence ; l’augmentation du niveau des plafonnements de loyers Robien permet maintenant d’investir partout en France.
le choix de l’emplacement de votre investissement est très important. Toutes nos résidences sont implantées en tenant compte des critères suivants :

  • Le dynamisme économique de la région (bassin d’emplois, démographie, …)
  • Le niveau d’infrastructure de la commune (espaces-verts, écoles, loisirs, administration…).
  • Les commodités du quartier (commerces de proximités, transports…).
  • La plus value à terme : un bien immobilier de qualité et bien situé prend de la valeur au fil du temps. Même si cette valorisation est impossible à impacter ; elle peut, lors de la revente du bien augmenter fortement la rentabilité de votre investissement.

Comment sécuriser son investissement en loi Robien?

Investir dans l’immobilier implique certaines démarches liées à l’exploitation de votre bien : un gestionnaire spécialisé prendra en charge la gérance de votre investissement et s’occupera notamment de :

  • sélectionner un locataire,
  • établir un bail,
  • faire l’état des lieux,
  • percevoir les loyers,
  • remplir vos déclarations fiscales...

Pour plus de tranquillité et pour sécuriser totalement votre investissement, vous pouvez également prendre une assurance locative.

La garantie locative : cette garantie couvre la carence locative. Elle vous prémunit de l’absence de locataires lors de la livraison de votre bien.

la vacance locative : elle vous garantit les périodes non-louées entre 2 locataires.

les loyers impayés : cette garantie couvre les loyers en cas de défaillance du locataire.

Les dégradations et les frais juridiques : elle vous protège des dégradations éventuelles et vous assure une assistance juridique gratuite.

En fonction de son périmètre de couverture, une garantie locative coûte entre 2 et 3% HT des loyers (cumulés sur un an).

Garantie valeur de revente (10 ans) en cas de nécessité

Le déroulement de l’investissement en loi Robien

Votre investissement en loi Robien recentrée est dans bien des cas la meilleure solution pour vous constituer un patrimoine tout en réduisant vos impôts.


  1. Votre projet : Nous allons étudier ensemble vos priorités et vos objectifs à moyen terme.
  2. Votre interlocuteur : Choisissez un professionnel indépendant pour une étude personnalisée sur l’impact fiscal et financier d’un investissement Robien et fera avec vous le diagnostic qui permettra de valider l’intérêt et la viabilité de l’opération (défiscalisation, enrichissement, effort d’épargne, …).
  3. La sélection du bien : Nous choisirons un bien adapté à votre profil et à vos motivations d’investisseur.
  4. La gestion et l’assurance locative : Celle ci sera proposée en « package » par le promoteur,
  5. Le financement : Nous avons négocié la bonne formule au taux le plus juste vous permettant d’optimiser votre investissement avec de grandes banques (Crédit Foncier, GE Banque, CA, SG…).
  6. La signature notaire : Elle a lieu soit chez le notaire du promoteur soit par délégation chez votre notaire. Vous devenez légalement propriétaire.
  7. La livraison : Généralement accompagnée de la mise en place du premier locataire, la remise des clés par le promoteur s’accompagne d’un état des lieux fait par un organisme indépendant.
  8. La déclaration fiscale : La déduction fiscale est imputable sur vos revenus au prorata temporis et à partir de la date de livraison du bien.
  9. L’arbitrage en fin de dispositif : Au bout de 9 ans, vous êtes libre de sortir du dispositif. Selon les cas ; il peut être intéressant pour vous de revendre le bien et de « prendre vos bénéfices », ou de poursuivre la location en lmnp afin de réamortir la totalité du bien.

 

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