Société civile immobilière (SCI)

Détenir des biens immobiliers au travers d'une SCI comporte de nombreux avantages, il faut néanmoins avoir des buts précis et concordant avec le cadre juridique car le choix de la SCI n'est pas toujours opportun et il faut réfléchir à la finalité de cette forme de détention de l'immobilier.

Dans quel but créer une SCI ?

La société civile immobilière est tout d'abord un outil juridique et de gestion d'un patrimoine immobilier. Cette structure où le maître mot est la flexibilité, permet de fixer des statuts « sur-mesure » afin d'en faciliter la gestion et d'éviter les blocages dus à l'indivision notamment. En effet, l'indivision, résultant d'un héritage ou d'un achat entre conjoints/concubins par exemple se gère souvent très difficilement du fait principalement des règles strictes d'unanimité pour certaines décisions.

Contrairement à une idée reçue, la SCI n'est pas un remède miracle contre la fiscalité, bien que certains montages permettent une optimisation fiscale.

La SCI permet, pour les entrepreneurs de gérer leur patrimoine professionnel. Il suffit de placer le local dans lequel est exercé la profession dans une SCI détenue par l'entrepreneur, permettant ainsi une transmission plus simple aux héritiers, de dissocier le reste du patrimoine de l'entreprise en cas de faillite, et d'abaisser son actif social, et ce dans le but de revendre plus facilement sont entreprise.

Enfin, il ne faut pas oublier que la SCI permet d'acheter à plusieurs, lorsque l'on ne pourrait pas le faire seul par manque de moyens puisque chaque associé apporte en numéraire (argent) ou en nature (biens immobiliers) pour constituer le capital de la SCI.

Création d'une SCI

Comme son nom l'indique, la SCI est une société, à ce titre, un certain formalisme doit être respecté. Elle doit être composée au minimum de 2 personnes, les statuts doivent être rédigés consciencieusement, de préférence par un notaire ou un avocat afin de définir les contours de la SCI, de désigner un gérant et l'étendue de ses pouvoirs, les majorités nécessaires durant les votes...Une fois les statuts rédigés, il faudra :

- Déclarer la constitution de la SCI auprès de l'administration fiscale pour la publication au journal d'annonce légale.

- Enregistrer les statuts au greffe du tribunal de commerce.

- Immatriculer la société au RCS (registre du commerce et des sociétés).

La société civile immobilière a une durée de vie définie dans les statuts qui peut aller jusqu'à 99 ans et peut être prorogée par décision des associés.

La SCI est comme son nom l'indique, civile, par conséquent pas commerciale, et si elle peut pratiquer la location nue, elle ne pourra en revanche pas faire de la location meublée (sauf exception).

L'imposition d'une SCI

La SCI offre une flexibilité au niveau de son imposition, il est possible, selon la stratégie des associés d'être imposé à l'IR (impôt sur le revenu) ou IS (Impôt sur les sociétés), ce choix doit être mûrement réfléchi car il est permis de passer de l'imposition à l'IR à l'imposition à l'IS, mais lorsque l'on est imposé à l'IS, c'est irrévocable.

- Impôt sur le revenu : Dans ce cas, la société est transparente fiscalement, ce sont les associés qui sont imposés au prorata de leurs parts. Il est alors possible de déduire certains frais. Lors de la vente, la plus-value est imposée comme une vente par un particulier avec les mêmes règles de décote en fonction de la durée de détention.

- Impôt sur les sociétés : Le choix de l'IS permet notamment de pouvoir amortir les biens immobiliers afin de payer moins d'impôt malgré une imposition à 15% jusqu'à 38 120€ et 33,33% au-delà. Lors de la revente, la plus-value sera calculée avec la prise en compte du prix d'acquisition sans abattement pour durée de détention possible. Ce type d'imposition permet de louer des biens nus comme des meublés, des locaux commerciaux et professionnels.

L'imposition à l'IS est réservée en particulier aux gros patrimoines et aux investissements sur le long terme.

Cession de parts de SCI

Un autre avantage à la SCI réside dans la cession des parts, il est possible d'inscrire dans les statuts les règles de cessions de part, par exemple interdire de les vendre à une tierce personne sans l'accord de tous les associés.

Pour la transmission du patrimoine la SCI permet de payer moins de droits. En effet, la valeur des parts est calculée en fonction de la valeur des biens qui composent la SCI. Leur valeur est de facto inférieure à la valeur en détention en direct car il est plus difficile de vendre des parts de SCI qu'un bien en direct. On appréciera une décote d'environ 10% de la valeur. De plus, si les biens ont été acquis via des emprunts, leur valeur est imputée de ce qu'il reste à rembourser et cela vient donc diminuer fortement la valeur des parts.

Sachant que des parents bénéficient d'un abattement en droit de donation de 100 000€ tous les 15 ans, il est possible de donner la valeur des parts sur cette somme alors que la valeur réelle du bien est supérieure.

La SCI présente également un avantage pour la protection du conjoint survivant, en particulier dans les cas où il y a des enfants de lits différent, et des risques de conflits. En pratique, il s'agit pour les époux d'acquérir la moitié des parts en usufruit et l'autre moitié en nue-propriété du logement familial, ainsi, lors du décès de l'un des époux, le conjoint survivant récupère la pleine propriété de la moitié des parts (en ne payant aucun droit de succession) et conserve l'autre moitié en usufruit, la nue-propriété restante étant répartie entre les héritiers.

En bref, pourquoi choisir la SCI ?

- Préserver son conjoint/concubin en cas de décès.

- Faciliter la transmission de son patrimoine.

- Parer d’éventuels querelles entre héritiers.

- Protéger son patrimoine professionnel.

A savoir

Les statuts rédigés par notaire ou avocat sont payants (de 500€ à 2000€).

La SCI doit tenir une comptabilité qui entraîne également des coûts.

La décote de 30% de la valeur de la résidence principale accordée par le fisc pour le calcul de l'ISF n'est pas valable dans le cas d'une détention via une SCI.

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Article écrit par Grégory.