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Loi Pinel, le guide pratique

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La loi Pinel, introduite par la loi de finances 2015, remplace la loi Duflot de défiscalisation immobilière à compter de janvier 2015. Elle en reprend les principes mais les assouplit pour en étendre l'impact.

 

Actualités de la défiscalisation

04 Mars 2016

Maximiser ses chances d'obtenir un prêt

Crédit

Passage obligatoire pour un certain nombre de Français, l'acquisition d'un bien immobilier s'accompagne, le plus souvent, d'un emprunt bancaire. En ce moment, les taux sont bas, mais les conditions pour obtenir un prêt sont draconiennes. Il faut savoir montrer patte blanche, et savoir négocier.

 

 

Le profil idéal

Les taux oscillent entre 2,50% et 3% en ce moment ; ce qui fait la différence, outre la durée du prêt, c'est le profil de l'acquéreur, plus le profil est à risque, plus le taux est élevé.Les organismes de prêt ont leur profil optimal, jeune en CDI dans une branche stable, bénéficiant d'un bon salaire, et d'une épargne conséquente, par exemple. Évidemment, ce profil est loin de ressembler à Monsieur tout le monde, mais pour avoir le meilleur taux, c'est à ce genre de profil qu'il faut ressembler.

Les facteurs déterminants pour l’obtention d'un prêt

L'apport

On entend souvent que les banques « ne prêtent qu'aux riches », et ce n'est pas tout à fait faux. Lorsque l'on s'apprête à emprunter 100 000 ou 150 000 €, il est mieux vu de venir avec un peu d'apport ; et ce pour deux raisons:

- Cela prouve que vous êtes capable d'épargner de l'argent.

- C'est surtout cela en moins à financer pour votre banquier !

Le comportement bancaire

L'organisme de prêt réclame souvent les trois derniers relevés bancaire, ce dans le but de vérifier votre « sérieux » au niveau financiers, c'est à dire si vous dépensez plus que vous ne gagnez, mais également s'il y a eu des commissions d'intervention pour des découverts non autorisés par exemple.

Situation professionnelle

L'idéal, et je dirais même, l'obligation, est d'avoir une situation professionnelle stable, un CDI par exemple, pour un entrepreneur, au moins les deux derniers bilans (donc 3 ans d'activité environ minimum), et cela va de soi des résultats positifs et constants.

Salaire

Cela semble évident mais le salaire et les revenus en général (fonciers, BIC, BNC etc...) comptent, pour le taux d'endettement notamment. Plus les revenus sont élevé, plus l'on peut emprunter.

Taux d'endettement

Le taux d'endettement maximal reconnu est de 33%, c'est à dire qu'en comptant les revenus, diminué des charges, il ne faut pas que l'emprunt demandé (et les emprunts en cours) dépasse de 33% par rapport aux revenus. Exception des hauts revenus ; à 15 000€/ par mois par exemple, on peut se permettre de mettre plus que 5000€ dans le remboursement d'un emprunt.

Durée

Plus le prêt est long, plus la banque prend des risques, en conséquence, plus il y a de risque, plus l'organisme exige une rémunération importante et donc un taux élevé.

Age

De même que pour la durée, l'âge des emprunteurs est très important, et est lié à la durée du prêt. Même si l'espérance de vie en France augmente, on ne prête pas sur 30 ans à une personne de 70 ans...

 

Et de manière plus anecdotique.

 

L'adresse du bien

Le lieux du bien renseigne sur les bases de prix, et il est possible que la banque vérifie que le prix payé correspond à la valeur du bien car en cas de défaut de remboursement du prêt et dans le cas où elle devrait mettre le bien en vente, elle veut s'assurer que la valeur sera suffisamment élevée pour se faire rembourser. Cette méthode est très répandue en Angleterre ou une estimation est effectuée pour s'assurer de la corrélation entre la valeur du bien et le prix payé.

Part des travaux

Dans le même principe que l'adresse du bien, une part importante de travaux dans un prêt ne rassure pas le prêteur, car des travaux n'augmentent pas le bien de la valeur des travaux. Exemple : La construction d'une piscine à 20 000€ n'augmentera pas la valeur du bien de 20 000€.

 

Négocier son prêt est important est peut vous faire gagner beaucoup d'argent au regard des sommes en jeu. Pour un emprunt de 150 000€ obtenu avec un taux à 3% et un autre à 2.5%, la différence du coût des intérêts est de 8900€ ! Pensez à venir armé (au sens figuré) et avec des arguments qui joueront en votre faveur. Le prêt est un précieux sésame, mais il ne faut pas pour autant l'accepter à n'importe quel taux. Un courtier pourra vous aider à obtenir un meilleur taux et vous fera, souvent, économiser quelques milliers d'euros, rien que ça !

 

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Article écrit par Grégory.

 
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