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Loi Pinel, le guide pratique

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La loi Pinel, introduite par la loi de finances 2015, remplace la loi Duflot de défiscalisation immobilière à compter de janvier 2015. Elle en reprend les principes mais les assouplit pour en étendre l'impact.

 

Actualités de la défiscalisation

20 Novembre 2015

La vente en adjudication

adjudication

Encore méconnue en France, la vente en adjudication permet de dénicher des biens immobiliers, à prix défiant toute concurrence. Il s'agit en d'autres termes, de ventes aux enchères publiques ou ventes forcées. Lorsqu'une personne est débiteur d'une banque car elle ne parvient plus à payer ses mensualités ou d'un Syndic car elle ne paye plus ses appels de fonde et qu'elle est condamnée, son bien peut être mis en vente par la justice.

 

Formalités à remplir pour participer à une vente en adjudication

Tout d'abord, les ventes aux enchères publiques se déroulent dans les TGI (tribunaux de grande instance) ou à la chambre des notaires, tout un chacun peut assister aux audiences mais pour y participer, il faudra respecter certaines formalités.

Pour le TGI :

- Il faut avoir recours à un avocat inscrit au barreau du tribunal concerné qui représentera son client et enchérira selon les consignes de ce dernier.

- Il faut faire un chèque de banque (ou certifié) couvrant au minimum les frais préalables (en général 10% du montant de la mise aux vente, avec un minimum de 3000€)

Pour la chambre des notaires :

- Il faut faire un chèque de banque (ou certifié) dont le montant est fixé par le notaire responsable de l'adjudication (10 à 20% de la mise à prix).

- Il est possible d’enchérir seul ou de se faire représenter par un mandataire désigné.

Le prix d'un bien aux enchères

La mise à prix des biens vendus aux enchères publiques est souvent très bas, elle correspond en général à la somme due par le débiteur, mais les prix peuvent grimper très rapidement, à tel point qu'un investisseur débutant pourra payer plus cher que la valeur de marché. En effet, les adjudicateurs sont souvent des marchands de biens ou des investisseurs aguerris qui connaissent parfaitement le marché.

La mise à prix des ventes notaires se font en générale à hauteur de 70% de la valeur du bien.

L'une des choses les plus importantes à retenir et qu'il ne faut jamais se focaliser sur un bien précis, au risque de surenchérir jusqu'à dépasser la valeur vénale du bien.

Le montant total à payer ne comprend pas que le prix de la dernière adjudication, il comprend aussi plusieurs frais dont les frais de publicité, frais d'huissier, frais de recherches hypothécaires, droits de mutation, émoluments, honoraires de l'avocat...

Les frais sont différents selon que l'adjudication se soit passée via un TGI ou via un notaire. Ces frais représentent en général 15 à 25% du montant de la dernière adjudication.

Ex : Pour une mise à prix à 20 000€ et une dernière adjudication à 65 000€, les frais représenteront 15 à 25% de 65 000€.

Les avocats donnent souvent une estimation des frais en fonction du prix de la dernière adjudication.

Attention, les ventes en adjudication ne donnent pas droit à la condition suspensive de prêt, il faut de ce fait être certain d'avoir l'aval de la banque si l'on souhaite acheter à crédit.

Déroulé d'une adjudication judiciaire

Durant l'audience au tribunal, le juge annonce le bien, sa mise à prix, et ce sont les avocats qui enchérissent.

La personne qui aura porté l'enchère la plus élevée devient adjudicataire. Mais la vente ne devient définitive que 10 jours après car il y a un délai pour surenchérir.

Dans ce délai de 10 jours, n'importe qui peut surenchérir, à condition de le faire d'au moins 10% du montant de l'adjudication, le bien est alors remis en vente avec la nouvelle mise à prix.

L'adjudicataire a ensuite un délai de deux mois pour payer le prix (45 jours pour les ventes des notaires), après quoi, des intérêts au taux légal pourront être exigés.

S'il ne peut définitivement pas payer, il perd son chèque de banque. Le bien est ensuite remis en vente et le défaillant devra payer la différence, le cas échéant entre le prix auquel il a été déclaré adjudicataire et la nouvelle adjudication si celle-ci est inférieure à la précédente.

Ou trouver les biens vendus aux enchères ?

Le site internet Licitor ou celui de la chambre des notaires listent les biens qui ont été mis et ceux qui le seront durant les prochaines audiences, cela permet d'avoir un aperçu, un descriptif du bien (lieux, type, taille, état), de savoir si le bien est vide, occupé par le propriétaire ou loué... A cet effet, il faudra tenir compte, dans l'estimation du prix de la disponibilité du bien, en effet, si le bien est dit « occupé », il y a une possibilité pour que le bien soit squatté et il n'est pas aisé de faire partir légalement des squatteurs, ou des locataires qui ne paient pas leur loyer.

 

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Article écrit par Grégory.


 
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