L’usufruit locatif social

Encore méconnu, l'Usufruit locatif social (ULS) met en application les principes de démembrement de propriété et de PPP (Partenariat Public-Privé). En plein expansion, bien que minoritaire sur le marché, ce dispositif permet de constituer un patrimoine défiscalisé pour moins cher. Il offre pour une durée raisonnable à un organisme HLM un logement, et de ce fait permet d'encourager la mixité sociale.

C'est une réponse à la pénurie de logement qui touche la France. Avec un objectif affiché de 500 000 logements construits par an, et une moyenne de 347 000 logements construits sur les dix dernières années, l'année 2014 ayant été l'une des plus mauvaise depuis bien longtemps avec seulement 297 000 logements construits. La tâche est rude et le gouvernement offre de belles opportunités de participer à la redynamisation de la construction en France.Même si les derniers dispositifs fiscaux intègrent une vision sociale en imposant des plafonds de loyer, ou de ressources des locataires, l'usufruit locatif social permet d'aller plus loin et d'augmenter la capacité en logements sociaux.

Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

Le droit Français est très précis sur le droit de propriété, c'est en effet le droit le plus sacré, il est présent dans notre constitution, et également dans le code civil à l'article 544.Pour faire simple, le droit de propriété se divise en plusieurs droits :

- La nue-propriété (du latin "abusus") : qui correspond au droit de disposer du bien comme on le souhaite, c'est à dire le modifier, le vendre, le détruire, en faire donation...

- L'usufruit (du latin « usus » pour utiliser et « fructus » pour les fruits) correspond au droit de jouir du bien, de l'habiter s'il s'agit d'un bien immobilier, de le conduire s'il s'agit d'un véhicule, et au droit d'en tirer des revenus, de loyer, ou de récoltes s'il s'agit d'un champ.

Comment fonctionne l'usufruit locatif social ?

Il s'agit, pour un investisseur, d'acquérir un logement comprenant une décote d'environ 10% (et 2% par an, donc pour 15 ans → 40%) de sa valeur réelle et de le confier à un bailleur social (SA HLM, OPAC, « 1% logement »...) pour une durée définie allant de 15 à 20 ans. Durant cette période, l'investisseur n'aura ni la jouissance du bien, ni de revenus tirés de la location de ce dernier.Au bout du terme, le propriétaire récupère l'usufruit de son bien, et de ce fait la pleine propriété, il peut alors en faire ce qu'il veut, le vendre le louer ou l'habiter...Le bailleur quant à lui doit anticiper l’échéance car il se doit de reloger les locataires, qui avaient été prévenus de la date d’échéance à la signature du bail.

Avantages

- Transparent à l'ISF.

- Prix décoté car ne paye pas l’usufruit, même à la récupération de ce dernier.

- Secteur où la pression est forte, donc facilité à revendre ou louer dès récupérant du bien.

- Fort potentiel de revalorisation.

- Pas de soucis de gestion, d'entretien, de taxes ou charges.

- Remise en état avant restitution au propriétaire.

Inconvénients

- Non détention pendant une longue durée.

- Pas de revenus locatifs pendant toute la durée de l'ULS.

- Pas de possibilité de considérer un éventuel crédit dans le calcul de l'ISF (pour créer un passif).

Conclusion

En bénéficiant de la décote sur le prix d'achat, qui correspond globalement aux loyers qui auraient été perçus lors d'un investissement locatif « classique » sans l'inconvénient de la fiscalité, des autres charges (gestion, travaux, entretien...) des risques d'impayés, l'investisseur fait toujours une bonne opération. Il faut évidemment être patient et être prêt à rembourser un éventuel prêt sans tirer de revenus locatifs, en attendant la récupération du bien.Cet investissement, contrairement à ce que l'on pourrait penser correspond à plusieurs types d'investisseurs, celui dans la fleur de l'âge qui souhaite se créer un patrimoine, l'investisseur dans la force de l'âge qui veut préparer sa retraite, et le retraité qui décide de préparer la transmission de son patrimoine.

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Article écrit par Grégory.