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Loi Pinel, le guide pratique

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La loi Pinel, introduite par la loi de finances 2015, remplace la loi Duflot de défiscalisation immobilière à compter de janvier 2015. Elle en reprend les principes mais les assouplit pour en étendre l'impact.

 

Actualités de la défiscalisation

08 Octobre 2015

Investir dans les parkings

investir parking

Qui n'a jamais pesté après avoir tourné 30 minutes sans trouver de place? C'est le quotidien de bon nombre de Franciliens, et plus particulièrement des Parisiens.

Face à cette recrudescence des demandes de places de stationnement, de plus en plus de particuliers décident d'investir dans les parkings. Simple, ne nécessitant pas une mise de départ importante, nous vous expliquons les tenants et aboutissant d'un tel investissement.

 

Étude de marché indispensable avant d’investir dans des parkings

 

Une étude de marché approfondie est primordiale dans ce genre d'investissement, on ne loue pas un parking dans le 1er arrondissent de Paris comme on en loue un à Reims.

La première erreur serait de surpayer le parking, il faut savoir qu'à Paris (ainsi que dans certains centres de grandes villes), les places oscillent entre 10 000€ et 20 000€ et peuvent même atteindre plus de 50 000€ pour le centre de Paris. D'un quartier à un autre, les prix peuvent varier sensiblement, au centre de la capitale, on peut espérer des loyers à 500€ par mois, tandis que dans les arrondissements périphériques, on peut être en dessous de 100€.

D'autres facteurs influent, la desserte (métro, RER, TGV...), l'emplacement dans le parking même (un 1er sous-sol et privilégié par rapport à un 4eme), le type de parking (simple place entouré de lignes blanches ou box fermé → environ 15% plus cher car il offre plus de sécurité et permet à la fois de stocker de l’ameublement), la taille de la place et son accès également.

Il ne faut pas hésiter à s'entourer de professionnels connaissant parfaitement le marché, ou même aller parler aux concierges d'immeubles qui auront sûrement de bons tuyaux.

Se renseigner sur les projets en cours, si la construction d'un parking Vinci est prévue à proximité, c'est l'assurance d'un mauvais investissement. Prévoir également les orientations politiques, à Paris par exemple, on interdit petit à petit à certaines zones l'accès aux voitures, voir même des péages urbains.

Il faut également tenir compte de la spécificité marché, y a-t-il une forte pression locative sur les parkings? Paris se révèle dans ce cas être une valeur sure, en revanche en province c'est moins souvent le cas.

Comme l'immobilier d'habitation, la stratégie patrimoniale de l'investisseur est centrale, si l'on souhaite de bons rendements, il faudra investir dans des biens en première ou deuxième couronne de la capitale et des grandes métropoles et en province, en revanche, si l'on souhaite faire une plus-value, il faudra opter pour les centres villes historiques et la capitale.

Le grand Paris apportera son lot de bonnes affaires, il faut rester attentif aux emplacements des futurs tramways et gares RER car ce sont des lieux où il va y avoir une nécessité en places de parking.


Les avantages d’un investissement dans un parking

Une place de parking ne nécessite pas d'entretien particulier, ni même de travaux.

Il y a peu de chance d'avoir des impayés car les loyers sont faibles et la facilité de changer de locataire (enlèvement du véhicule par la fourrière, changement de badge...) dissuade les mauvais payeurs.

La taxe foncière et les charges de copropriété sont faibles dû au peu d'importance que représente le parking par rapport aux lots d'habitation par exemple (il convient toutefois de se renseigner au préalable car certains services comme le gardiennage, un ascenseur, des caméras peuvent alourdir le montant des charges)

Pour les meilleurs emplacements, le taux de vacance est faible (pas plus de deux ou trois semaines)

Les rendements sont exceptionnellement hauts (de 5 à 9% et pour les meilleurs affaires 30% ou plus)


Précautions à prendre avant d’acquérir une place de parking

En plus d'une étude de marché approfondie, il faudra également faire attention à plusieurs points :

Cet investissement devient réellement intéressant lorsqu’il est effectué à grande échelle, il vaut mieux acheter un lot de plusieurs parkings ou plusieurs parkings dans des secteurs géographiques différents pour mutualiser les risques.

Attention au frais de mutation très importants, ils sont dégressifs et viennent alourdir la facture sur des biens de faibles valeurs tels que les parkings.

Il faut demander à voir le règlement de copropriété, il arrive que la location à une personne non résidente de la copropriété soit interdite, en outre les derniers PV d'assemblée générale peuvent vous aiguiller sur des futurs travaux de ravalement, réfection ou mise aux normes des ascenseurs auquel vous devriez participer à la hauteur de vos tantièmes.


Formalités administrative liées à l’acquisition d’un parking


Location

A condition de ne pas être lié à un logement, la loi du 6 juillet 1989 ne s'applique pas pour les parkings et il faut alors se référer au code civil, beaucoup plus souple, ce qui donne libre choix aux protagonistes quant à la durée du bail, le montant du loyer, le dépôt de garantie, les conditions de règlement, le préavis.... Un bail écrit mentionnant un maximum d'informations est tout de même fortement conseillé afin d'anticiper toutes contestations.


Imposition

Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Si les revenus sont inférieurs à 15 000€ par an, il est possible d'opter pour le micro-foncier qui permet de déduire un abattement de 30% (on est donc imposé que sur 70% des sommes encaissées). Au-dessus de 15 000€ c'est le régime réel qui s'applique auquel on peut déduire les frais et charges prévus par la loi.

Pour ce qui est de l'ISF (Impôt de solidarité sur la fortune), la valeur retenue est celle de l'emplacement moins les éventuels emprunts souscrits pour le financer.

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Article écrit par Grégory.

 
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