Immobilier ancien à rénover

Avez-vous déjà pensé à investir dans l'immobilier ? Si tel est le cas, sachez que l'ancien à rénover se révèle être un très bon placement, en particulier pour les petites bourses. Il faut savoir que l'offre ne manque pas, par exemple, les logements en mauvais état ou ceux dont les performances énergétiques sont mauvaises vont rebuter des acquéreurs qui bien souvent n'ont pas envie de faire des travaux. L'avantage est double pour un investisseur qui louera ensuite le bien, en optant pour le régime réel.

En faisant des travaux, il dégage un déficit foncier imputable intégralement sur ces revenus fonciers, puis à hauteur de 10 700€ par an sur son revenu global.S'il y a plus, on peut alors reporter le déficit foncier excédentaire sur les 10 années suivantes.

Si le bien atteint une certaine performance énergétique (BBC 2005 ou RT 2012), il peut être éligible à des dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel ou Malraux et Monuments historiques.

Dans le cas d'une opération de marchand de bien ou l'on achète, rénove et revend ensuite, de belles plus-values sont envisageables si l'on est un investisseur avisé.

Où chercher ?

En plus de différents sites classiques, et de ceux proposant exclusivement des biens anciens, il est possible de trouver de bonnes occasions dans les ventes des Domaines où l'on trouve des biens à rénover dans le cadre de successions non réclamées par exemple. Dans la même catégorie, il y a également les adjudications judiciaires pour les biens saisis, attention cependant à choisir des biens vides pour éviter les longues procédures d'expulsions.

Quel budget ?

Le budget va être le nerf de la guerre en ce qui concerne ce genre d'investissement, c'est ce qui va faire que l'investissement sera rentable ou un gouffre financier.

Dans le cas d'une location, il va falloir, en fonction du taux de rendement souhaité et des loyers prévisibles, établir un prix d'achat qui tient évidemment compte des travaux à prévoir. L'erreur serait de surévaluer le bien, il va falloir être très persuasif pour faire comprendre au vendeur pourquoi son bien est en dessous du prix du marché.

Dans le cadre d'une opération de marchand de bien, la plus-value recherchée sera plus ou moins importante si l'on acquiert le bien à un bon prix et que l'on a bien évalué le coût des futurs travaux en s'aidant notamment de devis.

Quels avantages ?

Les biens anciens sont souvent situés en Prime location c'est à dire très bien situé, ce qui facilite la location et/ou la revente.

L'état encourage ce genre d'opération aux travers de dispositifs fiscaux (Malraux, Monument Historique, déficit foncier etc...). Le coût d'un logement ancien est plus faible, surtout s'il est délabré.Cet investissement permet un étalement dans le temps des coûts (achat puis travaux ensuite).

Créer un déficit foncier pour diminuer son impôt.

Facilité de Louer/vendre car rien à refaire pour les acquéreurs.

Précautions à prendre

Avoir une connaissance du marché (Existence ou non d'un marché locatif etc...).

Ne pas surévaluer le bien (Effectuer des devis, faire attention aux vices cachés).

Ne pas privilégier comme 1er investissement (avoir d’autres revenus à côté) pour mieux imputer sur les autres loyers issus d'autres locations et pour ne pas risquer de tous perdre en cas de mauvaise évaluation des coûts.

SCPI déficit foncier

Dès 2000€ environ, pour que cela soit attractif, il est possible d'acheter des parts de SCPI dites de déficit foncier. Ces SCPI sont spécialisées dans l'achat et la rénovation de bâtiments.

Ce placement permet, à hauteur de 50% environ du prix de la part de déduire le montant des travaux. Il faudra néanmoins prévoir l'investissement sur le long terme (une quinzaine d'années en générale), on peut alors espérer un avantage fiscal de 25 à 30 % du montant souscrit.

Si vous souhaitez une étude réalisée pas des professionnels sur le dispositif Pinel, nous vous invitons à remplir le formulaire en haut de page.

Cette démarche est gratuite, strictement confidentielle et sans engagement.