Fiscalité des revenus fonciers

En cette période de déclaration d'impôt, il est bon de rappeler les règles sur la fiscalité des revenus fonciers. Les revenus fonciers font partie des revenus catégoriels, il en existe huit. Parmi eux les traitements et salaires, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non commerciaux (BNC)...

Quels revenus sont concernés par la catégorie des revenus fonciers ?

Les revenus fonciers, comme le nom l'indique, concernent les fruits (loyers/fermages) issus de la location d'un bien immobilier bâti ou non. Il peut s'agir par exemple d'un appartement, d'une maison, d'un box/garage ou parking, mais aussi d'un commerce, d'un bureau d'un magasin ou même d'une usine. Plus rarement, les bateaux « fixes » aménagés pour l'habitation, le commerce ou l'industrie forment également des revenus fonciers s'ils sont mis en location. Il existe néanmoins des exceptions sur les précédents exemples selon le type de bail par exemple (meublé = revenus BIC).Les parts de SCI soumises à l'IR sont également imposées au titre des revenus fonciers.

Le choix du mode d'imposition

Pour les revenus fonciers comme pour les BIC ou les traitements et salaires par exemple, on peut choisir à quelle sauce l'on va être mangé (par Bercy). Il est parfois possible de choisir son mode d'imposition selon son intérêt.

Revenu brut foncier

Le revenu brut foncier est l'addition des :

- loyers encaissés en une année ou un exercice

- loyers encaissés en avance

- Recettes accessoires (provision pour charge)

- Subventions (Anah...) et indemnités (Assurances...)

- Dépôt de garantie s'il n'est pas restitué au locataire (Pour travaux ou loyers impayés)

Régime du micro-foncier

Le micro-foncier s'applique automatiquement si l'addition des revenus fonciers du foyer fiscal n'excède pas 15 000€ annuel. Cela concerne également les bénéfices (pour les SCI)

Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30% est appliqué aux revenus fonciers bruts.

Il s'agit d'un système simplifié, il suffit de reporter le montant des revenus fonciers bruts directement sur sa déclaration de revenu 2042 et l'administration fiscale se charge d'appliquer l'abattement.

Le régime du micro-foncier est également exclu pour les biens bénéficiant d'un dispositif fiscal ainsi que pour les monuments historiques et les immeubles situés en secteur sauvegardé.

Régime du réel

Le régime réel s'applique d'office lorsque les revenus fonciers du foyer fiscal excède 15 000€ à l'année, mais il peut aussi être volontaire, avec un engagement de 3 ans, il est donc possible d'opter pour le régime réel.

Contrairement au micro-foncier, il ne s'agit pas d'appliquer un montant forfaitaire mais de déduire les charges réelles des revenus fonciers bruts. Les charges que l'on peut déduire sont prévues par la loi. Grâce au régime réel, il est possible d'avoir un déficit foncier, dont le but est de diminuer son imposition.

La déclaration se fait sur un formulaire 2044 pour un bien immobilier « classique », 2044 spéciale s'il s'agit d'un monument historique ou un immeuble situé en secteur sauvegardé, et enfin s'il s'agit d'un immeuble bénéficiant d'un dispositif fiscal type Scellier, Pinel, Borloo, Robien, Périssol.

Déterminante de la décision

Lorsqu'il est possible de choisir l'un de ses modes d'imposition, il faut le faire en ayant pesé le pour et le contre. Les deux dispositifs comportent leur lot d'avantages et d'inconvénients.

Pour rappel, lorsque les revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000€ par an, on peut choisir l'un ou l'autre, tandis que si l'on se trouve au-dessus, on ne pourra opter que pour l'imposition au réel.

Pour déterminer lequel est le plus intéressant, il convient de faire le calcul de tout ce que l'on peut déduire et voir si cela est supérieur à 30% (d'abattement pour le micro foncier)Attention toutefois, car l'engagement de 3 ans complique le calcul et il faudra tenter d'estimer les dépenses déductibles sur 3 ans pour savoir lequel sera le plus intéressant.

Les revenus fonciers faisant partie des revenus les plus imposé, il convient de choisir (quand on le peut) la meilleure option.

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Article écrit par Grégory.