Estimer un bien immobilier

On peut être amené à estimer un bien immobilier pour plusieurs raisons, pour vendre bien évidemment, pour faire une donation, calculer le patrimoine pour un héritage, pour un divorce, pour donner une garantie lors d'un prêt, mais aussi pour des raisons fiscales (déclaration d'ISF...).

Estimer un bien immobilier n'est pas tâche aisée, car une multitude de facteurs entrent en compte, qu'ils soient techniques (matériaux utilisés), économiques (conjoncture du marché), ou géographiques... Car il ne faut pas l'oublier, un bien immobilier bâti, contient un terrain ET une construction édifiée sur ce terrain, les deux étant indissociables pour l'estimation du bien en question.

Le concours d'un professionnel pour estimer un bien immobilier

Le plus grand obstacle à une estimation juste d'un bien c'est la subjectivité de ses propriétaires, nous avons souvent tendance à surévaluer son bien car nous ne sommes pas objectif, et c'est normal. L'ennui, c'est qu'un bien manifestement surévalué ne se vendra pas. A l'heure du numérique, où, en quelques clics, nous avons accès à toute l'offre, un bien trop cher ne se vendra pas, pire, il sera repéré et sera bien souvent au final bradé.

Pour éviter de surévaluer son bien le recours à un professionnel peut s’avérer judicieux

L’expertise immobilière est un métier à part entière et selon la raison de l’évaluation il sera plus ou moins judicieux de faire appel à un expert, sur des biens atypiques comme des châteaux, ou dans des situations où un contentieux peut survenir tel que lors d'une succession. Le recours à un expert est même obligatoire dans certains cas, en tout cas fortement conseillé pour certains cas. Une expertise n'est pas gratuite mais elle a une valeur juridique.

Dans le cas d'une simple vente, un agent immobilier sera tout à fait capable d’évaluer à sa valeur de marché un bien. Il connaît parfaitement le secteur, y a vendu des biens et le marché n'a plus aucun secret pour lui. Il est conseillé d'effectuer plusieurs estimations afin d’être sûr d'avoir le bon prix, en effet, certains agents immobiliers sont tentés de donner un prix supérieur afin d'obtenir un mandat de vente. Certains sont en revanche tentés de donner un prix inférieur afin de vendre rapidement.

Si l'on ne reçoit pas d'appel dans le mois qui suit la mise en vente, il faut en déduire que le bien a été mis au mauvais prix. Tout bien et j'insiste sur le TOUT, peut se vendre, de la villa à plusieurs millions à la « bicoque » à démolir pour y faire autre chose, tout est une question de prix.

Les méthodes d’évaluation d'un bien immobilier

Plusieurs méthodes, souvent complémentaires, existent afin d’évaluer un bien, la plus connue, et utilisée étant la méthode par comparaison directe (ou méthode par le marché) qui consiste comme son nom l'indique, à comparer les transactions de biens similaires et vendus à une date la plus proche possible. Il ne faut pas comparer les biens encore en vente car le prix affiché ne correspond pas forcement au prix de vente (après négociation).

La méthode par le revenu qui revient à capitaliser un revenu locatif existant ou une valeur locative de marché et de lui appliquer un taux d'actualisation pratiqué dans le secteur.

La méthode par le coût de remplacement est utilisée pour une typologie précise de biens immobiliers, il s'agit de prendre en compte le coût d'achat du terrain, des constructions et des différents frais et taxes y afférant en tenant ou non en compte une dépréciation pour vétusté.

Enfin la méthode dite « professionnelle » concernant également des biens spécifiques (Hôpitaux, cinémas, théâtres...) consiste à mixer différentes méthodes d'estimation.

La valeur verte

La Valeur verte d'un bien immobilier correspond à l'impact de la performance environnementale ou énergétique sur sa valeur vénale. Selon plusieurs études, l'impact est de 5 à 10 % de la valeur et ce pourcentage tend à augmenter. En effet, on se soucie de plus en plus des performances énergétiques d'un bien, au travers du diagnostic de performance énergétique (DPE) rendu obligatoire lors de la vente de certains biens immobiliers. Les dispositifs fiscaux poussent de plus en plus à effectuer des travaux afin de rendre les biens immobiliers plus économes et si cela ne vous suffit pas pour considérer la chose, il suffit d'observer les biens dont l’étiquette énergétique se situe en F ou G, désignés comme de vraies passoires énergétiques et qui restent longtemps en vente ou font l'objet d'intense négociation.

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Article écrit par Grégory.