Etude gratuite et sans engagement

Loi Pinel, le guide pratique

intro-loi-pinel

La loi Pinel, introduite par la loi de finances 2015, remplace la loi Duflot de défiscalisation immobilière à compter de janvier 2015. Elle en reprend les principes mais les assouplit pour en étendre l'impact.

 

Actualités de la défiscalisation

17 Novembre 2015

Charges et frais déductibles des revenus fonciers

Charges et frais déductibles

Pour tout investissement locatif, la question de l'imposition est centrale. Pour le cas le plus fréquent de la location nue à usage d'habitation principale, le propriétaire bailleur a le choix entre deux types d'imposition. Sur le même sujet, voir le mode d'imposition pour le LMP LMNP.

 

Les différents types d'imposition de la location nue à usage d'habitation principale

Deux choix s'offrent à l'investisseur, le régime réel ou le régime du micro-foncier :

- Micro-foncier : Dans la limite de 15 000€ de revenus fonciers annuels par foyer fiscal, le régime du micro-foncier permet d'obtenir un abattement de 30% de loyers perçus et de n'être imposé que sur 70%. Ce régime s'applique automatiquement si les recettes n’excèdent pas le seuil de 15 000€/an. Plus simple au niveau de la déclaration, il suffit de l'ajouter sur sa déclaration 2042.

- Régime réel : Régime obligatoire si les recettes locatives sont supérieures à 15 000€ ; et volontairement si les recettes son inférieures à ce seuil. Pour l’assujettissement volontaire, un engagement de 3 ans est obligatoire. Ce régime permet de déduire tous les frais et charges admis par la loi et de créer le cas échéant un déficit foncier. De même, si une année, un déficit est constaté, il faudra que le bien soit loué pendant les 3 prochaines années. Il faudra déclarer ces revenus sur le formulaire 2044.

Le revenu foncier brut

Le RFB comprend :

- Les loyers et fermages.

- Les indemnités d'assurance (loyers impayés...)

- Les subventions et indemnités (aides de l'état, ANAH etc...)

- Les recettes exceptionnelles (pas de porte ou droit d'entrée)

- Les revenus accessoires (droit de chasse, d'affichage)

- Le dépôt de garantie (uniquement la quote-part non restituée au locataire à sa sortie)

Charges et frais déductibles

Les articles 29 et 31 du Code Général des Impôts, dresse une liste des dépenses déductibles des revenus fonciers :

- Les intérêts d’emprunt : Plus généralement les frais d'emprunts comprenant, les frais de constitution de dossier, d'inscription hypothécaires le cas échéant, les assurances emprunteur (ADI). Les intérêts d'emprunt évidement (à ne pas confondre avec les mensualités remboursées) peuvent être déductibles. Néanmoins, le montant des intérêts ne peut pas excéder les revenus fonciers et ne peuvent donc à eux seuls créer un déficit foncier. (Voir article déficit foncier)

- Les dépenses d’entretien et de réparation : Travaux visant à maintenir ou remettre le bien en bon état. Sont donc exclus les travaux pour agrandissement et/ou reconstruction. Si ces travaux sont normalement à la charge du locataire, ceux-ci ne sont déductibles que s'ils servent à la relocation du bien. Les diagnostics techniques sont également déductibles.

- Les dépenses d’amélioration : Lorsqu'on ajoute une prestation pour améliorer un bien à USAGE D'HABITATION (pas les autres locaux) Ex : Installation d'un ascenseur, de double vitrage, de pompe à chaleur...

- Les frais de gestion, de garde et de procédure : Inclus la rémunération des gardes et concierges, des frais de gérance (Gestion locative et Syndic), les frais de procédure liés à un litige (honoraires versés à un notaire, avocat, expert, ou huissier).

- Les sommes réglées pour le compte du locataire et restant définitivement à la charge du propriétaire : Lorsqu'une charge normalement supportée par le locataire n'est pas payée et que le propriétaire est obligé de la régler à sa place, ce dernier peut la déduire. Si le locataire rembourse cette dépense l'année suivant, il faudra ajouter ce remboursement aux revenus bruts fonciers.

- Les provisions pour charges de copropriété : Si le bien est en copropriété, des charges de maintenance, d'administration des parties communes autres que celle remboursées par le locataire vont pouvoir entrer dans les charges déductibles. Sachant qu'il faudra, lorsque les comptes auront été clôturés, régulariser sur l'avis d'imposition de l'année suivante les charges réelles en plus ou en moins. Si la copropriété est gérée par un Syndic professionnel, ce dernier liste les charges déductibles et celles qui ne le sont pas.

- Les primes d’assurances : Toutes les primes d'assurance inhérentes au logement loué sont déductibles, c'est le cas de la garantie universelle des risques locatifs (GRL), la garantie des loyers impayés (GLI) et de l'assurance propriétaire non occupant (PNO) notamment.

- Les impôts et taxes : La taxe foncière (en déduisant la TEOM* car remboursée par le locataire), la taxe spéciale d'équipement, la taxe sur les bureaux en Île-de-France, ainsi que la contribution sur les revenus locatifs (pour les petites surfaces sous conditions).

*TEOM : Taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

- Les indemnités d’éviction et frais de relogement : Dans le cadre d'un bail commercial notamment, lorsque le propriétaire souhaite se débarrasser de son locataire, il doit dans certains cas lui payer une indemnité d'éviction, celle-ci est déductible des revenus fonciers.

- Frais forfaitaires : 20€ par local et par an sont accordés par l'administration fiscal pour les dépenses de correspondance, déplacement, de mobilier et logiciel etc nécessaire à la location...

- Autres réductions : Certains dispositifs fiscaux tels que le Robien recentré, le Borloo neuf et ancien, le Besson ancien notamment permettent d'obtenir

L'année dans laquelle a été payée la charge est celle dans laquelle il est possible de déduire la charge sur sa feuille d'imposition.

Ex : Pour des travaux effectués en décembre 2014 et payés en janvier 2015, la déduction portera sur les revenus 2015.

Loi Balladur (Déficit foncier)

De prime abord, un déficit foncier est signe d’échec ; en pratique, il n'en est rien, il s'agit d'une stratégie pour défiscaliser. La loi Balladur de 1993 a instauré le déficit foncier.

En pratique, tous les frais et charges précités peuvent venir atténuer le revenu brut foncier. Grâce au déficit foncier, ces dépenses (hors intérêts d'emprunt) peuvent, dans la limite de 10 700€, aller en déduction du revenu brut global (salaire etc).

Si le déficit est tel, qu'il dépasse 10 700€, il sera reportable sur les 10 années suivantes sur le revenu brut foncier.

A savoir

Il est fortement conseillé de garder toutes les factures et preuves en général de tout ce qui a entraîné des réductions du revenu foncier car l'administration fiscal peut demander à tout moment de justifier les déclarations.

En cas de revente d'un bien, et de calcul de la plus-value, on ne pourra imputer dans les charges et travaux effectués, ceux que l'on aura déjà déclarés en charges déductibles pour réduire ses revenus fonciers car cela reviendrait à déduire deux fois les mêmes frais.

Les intérêts d'emprunt peuvent s'imputer sur le revenu brut foncier et non pas sur le revenu imposable et donc par définition, ne créent pas (à eux seuls) de déficit foncier.

Ex : Pour 15 000€ de revenus bruts fonciers et 18 000€ d'intérêts par an, on ne pourra déduire que 15 000€ des 18 000€, le reste le sera les années suivantes.

Pour les baux commerciaux notamment, lorsque les loyers sont soumis à la TVA, il faut les déclarer en hors taxe, de même il faudra déclarer les charges en hors taxe.

 

Retour à l'actualité

 

Article écrit par Grégory.

 
Accueil Actualités Charges et frais déductibles des revenus fonciers

Nos dernières actualités

  • 30.05.16

    Faut-il rattacher son enfant à son foyer fiscal ?

    Chaque enfant, fait bénéficier à ceux qui s'en occupent, en général...

    Lire la suite...
  • 17.05.16

    Frais réel ou déduction forfaitaire ?

    Frais réel ou déduction forfaitaire

    C...

    Lire la suite...
  • 12.05.16

    État et perspective du marché immobilier résidentiel

    Marché immobilierLire la suite...

  • 06.05.16

    Mariage ou Pacs, que choisir ?

    Mariage Pacs

    A une époque où le mariage n...

    Lire la suite...
  • 22.04.16

    Diminuer son imposition grâce à la famille

    Aussi étrange que cela puisse paraî...

    Lire la suite...
  • 15.04.16

    La location meublée

    Location meublée

    La location meublée en France est à mi-chemin entre la loc...

    Lire la suite...
  • 30.03.16

    Prélèvement à la source

    Prélèvement à la source

    Le gouvernement l'a...

    Lire la suite...
  • 23.03.16

    Quelle tranche pour quelle imposition?

    TMI

    Dans quel...

    Lire la suite...
  • 18.03.16

    Baisse historique du taux directeur

    Mario Draghi, Président de la Banque Centrale Européenne (BCE)

    Lire la suite...
  • 09.03.16

    Les règles de majorité en Assemblées générales de copropriété

    Majorité AG coproLire la suite...

Votre placement immobilier

Bientôt disponible votre moteur de recherche immobilier

carte de france 2m conseil