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Les Prêts immobiliers

Le prêt immobilier est un produit de financement pour :

• votre résidence principale, secondaire,
• le financement des travaux de rénovation ou de transformation,
• les négociations de vos prêts (prêt immobilier + un ou plusieurs prêts consommations).

Les avantages du prêt immobilier :

• les meilleurs taux avec des banques sélectionnées en fonction de vos attentes,
• la possibilité de financement de sujets présentant des problèmes de santé,
• la possibilité de financer après 60 ans.

Investir à Crédit dans l'immobilier d'investissement

Le crédit permet d'optimiser les avantages fiscaux d'une mesure de défiscalisation, immobilière en particulier. Autant donc investir à crédit, d'autant plus que les taux sont attractifs.
Les lois de défiscalisation permettent la déduction d'intérêts d'emprunt. Dans le domaine de la défiscalisation, l'investisseur a donc tout intérêt à effectuer un prêt immobilier à 100 % de son acquisition afin d'optimiser les déductions possibles et de ne pas monopoliser son épargne existante pour une telle opération.
De plus, faire un prêt immobilier pour le financement d'une opération d'investissement immobilier permet de se constituer une prévoyance non négligeable. En effet, en cas de décès avant la fin du remboursement, l’A.D.I (assurance décès-invalidité) liée au prêt immobilier rembourse le capital restant dû à la banque. Les ayants-droits héritent donc d'un bien complètement remboursé et de l'épargne initialement constituée (puisque l'investisseur n'a pas puisé dans son épargne pour financer son achat).

Investir à crédit est donc un bon moyen de défiscaliser plus tout en protégeant mieux sa famille.

Dans le cadre d'un investissement en défiscalisation, les intérêts étant déductibles, le taux du crédit n'est pas l'élément principale ou secondaire.

Les différents financements bancaires :

Les prêts amortissables (Taux Fixes ou Taux Variables)

• Taux Fixe : le taux d'intérêt est fixe pour la totalité du terme choisi.
  Il assure une protection contre les fluctuations des taux d'intérêt et vous garantit que vos versements mensuels resteront les mêmes tout au long du terme choisi.
• Taux Variable ou Révisable : le taux d'intérêt peut varier en fonction des variations du taux d'intérêt préférentiel.

  Historique : introduits sur le marché à la fin des années 80, les prêts à taux révisable ont pris progressivement une place non négligeable. Ils représentent à l'heure actuelle environ 1/3 du total des prêts réalisés en France. Quatre raisons essentielles justifient la montée en puissance des prêts à taux révisable :

  1. Un taux initial inférieur à celui d'un taux fixe.
  2. Les taux courts qui servent de base de calcul aux taux révisables sur les marchés financiers sont inférieurs aux taux longs qui eux sont les indices directeurs des taux fixes. Il est donc très tentant de profiter de taux plus bas au début du prêt.
  3. La politique monétaire rigoriste menée en Europe pour faire la monnaie unique. La création de l'Euro résulte de 15 ans d'efforts des gouvernements européens, notamment pour en faire une monnaie puissante de référence. Il a donc fallu juguler l'inflation, réduire les dettes et les déficits publics. Cette politique monétaire a fait baisser le coût de l'argent et donc les taux d'intérêts. Les taux courts ont retrouvé un niveau qu'ils avaient perdu au début des années 90 et sont maintenant inférieurs aux taux longs. Par ailleurs, la meilleure santé économique favorise la stabilité des indices servant d'index aux taux révisables.
  4. La mise au point de formules de prêts à taux révisable sécurisés . Les banques et établissements de crédit ont amélioré au fil des années les caractéristiques des prêts à taux révisable. Elles ont créé par exemple deux formules qui protègent l'emprunteur : le prêt révisable capé et les échéances plafonnées en cas de hausse des taux d'intérêts (la hausse des taux se répercute alors dans une durée de remboursement plus longue).

  Mécanisme : le taux d'intérêt est révisé périodiquement, en général chaque année à la date anniversaire du prêt, en fonction de l'évolution d'un indice de référence. Cet indice est souvent l'Euribor, qui correspond au prix auquel les banques se prêtent de l'argent à court terme sur le marché monétaire.
  Les banques vous appliqueront cet indice de référence et elles y ajouteront une marge de 1 à 3%, fonction de votre situation personnelle. Bien entendu, plus vous offrez de garanties (revenus récurrents, bonne capacité d'épargne, emploi stable, qualité de votre acquisition,...), plus la marge que prendra la banque sera faible et meilleur sera le taux proposé.

• Avantages et inconvénients : Les avantages du prêt à taux révisable sont nombreux :
  1. Votre budget est moins serré. Les mensualités de vos emprunts en cours sont regroupés en une seule mensualité moins lourde.
  2. Le taux de départ est plus faible que pour un prêt à taux fixe (de 1 à 2 points d'écart aujourd'hui).
  3. Vous profitez des éventuelles baisses de taux qui se répercutent sur vos mensualités.
  4. Vous pouvez rembourser votre emprunt par anticipation sans payer de pénalités. Ainsi si les taux d'intérêt augmentent de plusieurs points, vous pouvez décider de rembourser votre crédit par anticipation.
  5. Il est généralement possible de transformer un taux variable en taux fixe à des conditions proches de celles du marché en cas de hausse des taux. Cette clause doit être incluse dans votre contrat de prêt.

  Choisir un prêt à taux révisable est donc un choix spéculatif. Il est risqué de l'utiliser pour financer l'acquisition de votre résidence principale, à moins d'avoir contracté un crédit sur une durée courte.
  Ce n'est pas pour autant un choix déraisonnable, car il peut être judicieux à long terme. Vous pouvez l'utiliser plus facilement s'il s'agit de votre résidence secondaire ou d’un investissement Robien.

Les prêt In Fine

Par opposition au prêt amortissable, il s'agit d'un prêt dont vous ne remboursez, pendant sa durée, que les intérêts. Le capital n'est pas amorti mais est remboursé en une seule fois, à l'échéance.

• Un prêt fiscalement intéressant
  Ce type de prêt a été mis au point pour résoudre les problèmes des investisseurs locatifs. Son principe est simple: pendant la durée du crédit, vous ne rembourserez que les intérêts. Ainsi le capital emprunté reste intact jusqu’au terme du crédit et, à l’échéance, vous le remboursez en une seule fois. En augmentant le montant total des intérêts, il présente un avantage d’ordre fiscal et s’adresse aux personnes fortement imposées et qui perçoivent déjà des revenus fonciers ou qui possèdent des liquidités.
  Pour solder le capital, vous allez constituer une épargne en versant chaque mois pendant toute la durée du crédit une mensualité sur un produit de placement associé et prévu à cet effet. Cette épargne est nantie en faveur de la banque qui détermine le type de support adéquat (Assurance-Vie, ou autre). La banque dispose ainsi d’une garantie réelle puisqu’elle s’assure que l’épargne sera bien destinée au remboursement du capital et que la qualité du support est suffisante.
• Le fonctionnement fiscal
  Les différentes lois de finances favorisent les investisseurs qui achètent un ou plusieurs logements pour les louer : en sus des déductions fiscales spécifiques aux mesures Robien, l’emprunteur investisseur peut déduire de son revenu locatif les intérêts de son emprunt immobilier.
  Plus le montant total des intérêts déductibles est important, plus l’opération est rentable sur le plan fiscal
  Avec un prêt amortissable classique, le montant des intérêts diminue à chaque échéance puisqu’il est calculé sur le capital restant dû et que celui-ci se réduit également à chaque échéance du prêt.
  Avec un prêt in fine, le capital reste identique puisque non amorti jusqu’au terme du crédit : le montant total des intérêts payés est beaucoup plus important.

Guide de la defiscalisation immobilière, de la loi Scellier à la loi Girardin, 2m-conseil vous présente l'ensemble des lois de defiscalisation, afin de réussir votre investissement immobilier. Le lmnp pour votre retraite, la loi Malraux pour votre patrimoine et bien d'autres dispositifs y sont présentés.Toutes les questions traitées par un cabinet de gestion de patrimoine spécialisé dans la défiscalisation.