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Loi Pinel, le guide pratique

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La loi Pinel, introduite par la loi de finances 2015, remplace la loi Duflot de défiscalisation immobilière à compter de janvier 2015. Elle en reprend les principes mais les assouplit pour en étendre l'impact.

 

Imposition des Plus-Values Immobilières

Le régime des plus values immobilières

plus values immobiliereL'augmentation de valeur constatée à l'occasion d'une vente (ou autre cession à titre onéreux) portant sur un bien immobilier détenu par un particulier est, sauf exonérations prévues par la loi, soumise au prélèvement libératoire.

Le régime des plus-values de particuliers constitue la règle applicable en la matière. Calcul et déclaration incombent au vendeur.

  • Les plus values immobilières sont taxées sur la base d'un prélèvement libératoire de 19 % (+15,50 % de prélèvements sociaux ).
  • Exonération des plus values pour toute cession dont le montant n'excéde pas 15 000 euros.
  • Abattement de 10% par an au delà de la cinquième année ce qui génère une exonération totale au terme de la 15ème année de détention.
  • La plus value à retenir est calculée sur la différence entre le prix d'acquisition et le prix stipulé dans l'acte.
  • Comme auparavant, les plus-values de la résidence principale échappent à l'imposition.

Plus-Values imposables

Les plus values imposables sont celles réalisées par des personnes physiques à l'occasion de la cession à titre onéreux (vente, échange, apport en société) d'immeubles (bâtis ou non), de droits immobiliers tels qu'usufruit et nue-propriété, ou parts de sociétés immobilières telles que SCI, SCPI, détenus à titre privé et acquis depuis moins de 15 ans.

Remarque : Certaines plus-values relèvent d'un autre régime d'imposition : plus-values sur valeurs mobilières, pour celles sur titres de SICOMI non cotées, plus-values professionnelles, pour celles sur immeubles à usage professionnel, BIC, pour celles réalisées par les marchands de biens.

Plus-values exonérées

Sont exonérées les plus-values réalisées au titre de certaines cessions ou par certaines personnes.

Liste limitative de plus values exonérées :

  • Cession d'un bien détenu depuis + de 15 ans.
  • Toute cession si le montant total annuel des cessions n'excède pas 15 000 €.
  • Sauf rares exceptions, cession de la résidence principale.
  • Sous certaines conditions, cession de la résidence secondaire.
  • Expropriation, sous condition de réemploi dans les 12 mois de l'indemnité d'expropriation à hauteur de 90%.
  • En cas de revente d'un bien immobilier, réalisée avant le 31 décembre 2011, au profit d'organismes gérant des logements sociaux (ou en cas de vente du bien à des collectivités locales en vue de sa rétrocession à un bailleur social)
  • Titulaires de pensions vieillesse non imposables à l'Impôt sur le Revenu.
  • Cession dans le cadre du lmp si le bien a été détenu plus de 5 années.

Calcul de la plus-value immobilière


Calcul de la plus-value


Le prix de vente


Le prix de vente ou prix de cession correspond au prix visible dans l'acte notarié.

Vous pouvez déduire de ce prix le montant des frais de vente comme les certifications et diagnostics obligatoires.


Le prix d'acquisition


L'estimation du prix diffère selon le type d'acquisition :


Lors d’une acquisition à titre onéreux, le prix d'acquisition s’entend du prix effectivement versé lors de l'achat du bien, majoré des charges et indemnités bénéficiant au vendeur.

Lors d’une succession ou donation, le prix d'acquisition correspond à la valeur servant au calcul des droits de succession ou de donation.


Le prix d'acquisition est augmenté des frais suivants :


Les frais d'acquisitions (frais de notaires, frais de timbres etc…)
Ces frais doivent être justifiés et sont retenus pour leur montant réel.
Lors d’une acquisition à titre onéreux, ces frais peuvent être évalués forfaitairement à 7,5% du prix d'achat.

 

Dépenses de travaux


Vous pouvez ajouter le coût de certains travaux réalisés par une entreprise au prix d'acquisition excepté si la dépense a déjà été déduite autrement (exemple : déduction en déficit foncier etc…).
Cela concerne des travaux relativement importants :
Exemple : Travaux de construction, agrandissement, amélioration... Tous de qui concerna les petits travaux de type rafraichissement (papier peint ou la moquette) ne sont pas concernées.

Vous pouvez cependant opter pour une majoration forfaitaire du prix d’acquisition de 15 %, si la vente intervient 5 ans après la date d’acquisition, et ce sans justificatif.

Frais de voirie, réseaux et distribution

Les frais d’aménagement et de viabilisation d’un terrain s'ajoutent au prix d'acquisition des terrains à bâtir.

Abattement pour durée de détention

La plus-value est réduite d'un abattement de 10 % par année de possession du bien immobilier (bâti ou non bâti) au-delà de la 5ème.
La plus-value est également diminuée d'un abattement fixe de 1.000 € .

Les moins-values ne peuvent être déduites sur le revenu global ou même sur une autre plus-value immobilière.

Déclaration et paiement

Généralement, c'est le notaire chargé de la cession qui effectue la déclaration (formulaire n°2048-IMM cerfa n°12359*09) et le paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès de la conservation des hypothèques du lieu du bien vendu.

 
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