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Loi Pinel, le guide pratique

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La loi Pinel, introduite par la loi de finances 2015, remplace la loi Duflot de défiscalisation immobilière à compter de janvier 2015. Elle en reprend les principes mais les assouplit pour en étendre l'impact.

 

Les lois fiscales et la défiscalisation immobilière

En quoi consiste l'investissement locatif ?

loi fiscaleL’investissement locatif consiste à acheter un logement immobilier pour le louer, afin d’en percevoir des revenus complémentaires. On parle alors de propriétaire bailleur.
Dans la majorité des cas, l’investisseur achète son bien immobilier à crédit, et utilise les loyers perçus chaque mois pour rembourser une partie des mensualités du prêt.
Ce système permet d’investir et de se constituer un patrimoine immobilier (souvent sans apport). A la fin du prêt, vous êtes propriétaire d’un bien financé en partie par votre locataire. Le reste, c’est-à-dire la différence entre les loyers et les remboursements du prêt est assurée par votre épargne mensuelle.
Cet effort d’épargne peut être plus ou moins important selon 2 paramètres déterminants : le rendement (ou rentabilité) de l’investissement et la durée du prêt.

Comment calcule-t-on la rentabilité d’un investissement locatif ?

La rentabilité brute d’une opération d’investissement immobilier est déterminée par son prix d’acquisition et le montant des loyers annuels perçus.

Exemple : vous achetez un bien immobilier 100 000 € que vous louez 500 € / mois soit 6 000 € / an.
Votre rentabilité sera donc de 6% par an.

L’impact du crédit sur votre investissement : la durée de votre crédit a un impact direct sur vos mensualités de remboursement. Plus vous allongez cette durée, plus vos mensualités et par conséquent votre effort d’épargne diminuent. Les intérêts générés sont alors plus conséquent et peuvent avoir un impact important dans une opération du type lmnp, ou monument historique.

Attention : les loyers perçus dans le cadre d’un investissement locatif à fiscalité classique génèrent des impôts supplémentaires au propriétaire. Cette incidence fiscale diminue la rentabilité brute de l’opération présentée en exemple.
Si vous êtes moyennement ou fortement fiscalisés, vous avez tout intérêt à investir dans l’immobilier, en bénéficiant des réductions d’impôts offertes par le dispositif fiscal Robien.

Dispositif fiscal / Loi fiscale

Un dispositif fiscal est une loi votée par décret. Sous certaines conditions, elle permet aux particuliers de réduire leurs impôts, grâce à l’acquisition d’un bien immobilier à usage locatif.

Pourquoi investir sous dispositif fiscal : dans le cadre d’un investissement locatif classique, les loyers que vous percevez viennent s’ajouter à vos autres revenus et sont imposés à hauteur de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI). Une partie importante des loyers peut être ainsi absorbée par vos impôts.

Exemple : votre investissement locatif vous rapporte tous les mois 500 € de loyer.
Si vous êtes imposé à une Tranche Marginale (TMI) de 38,54%, il ne vous restera plus que 358 € une fois vos impôts payés.Investir dans le cadre d’un dispositif fiscal adapté à votre situation vous permet de ne pas augmenter vos impôts. Mais, au contraire, de les diminuer sensiblement sur plusieurs années.

Les principaux dispositifs fiscaux (il existe différentes lois fiscales favorisant l’investissement locatif) :

- La loi Scellier
- La loi Girardin
- La loi Bouvard
- La loi Malraux
- La loi Demessine en Zone de Revitalisation Rurale
- Le dispositif L.M.P. (Loueur Meublé Professionnel)
- Le dispositif L.M.N.P. (Loueur Meublé Non Professionnel)
- La loi Robien recentrée
- La loi Borloo populaire

 

La loi Pinel : Dans la majorité des cas la loi Pinel est le moyen le plus simple et le plus performant pour réduire vos impôts grâce aux lois fiscales tout en constituant votre patrimoine immobilier. Le dispositif fiscal de défiscalisation Pinel permet d’investir librement en France (sans apport) et de bénéficier de déductions fiscales très avantageuses.

Profitez des lois fiscales

Votre faible effort d'épargne, ajouté aux loyers que vous percevrez et aux économies importantes d'impôts que vous réaliserez, va vous permettre de vous constituer un patrimoine immobilier à bon compte et de préparer votre retraite grâce aux revenus locatifs.

Quelle loi fiscale pour vous ?


Quotient familial
Tranches marginales d'imposition
Loi Robien
Loi Scellier
Loi Girardin
Loi Malraux
Monument historique
Loi Bouvard
Statut LMNP
0 à 5852 € 0 % *
5852 à 11673 € 5.5 % ** *** *** **
11673 à 25 926 € 14 % *** *** * *** **
25 926 à 69 505 € 30 % *** *** *** *** * *** *
Plus de 69 505 € 40 % *** *** *** *** *** *** *

Pour obtenir votre quotient familial, vous devez diviser votre revenu net imposable par votre nombre de parts.

La Loi Robien, la Loi Malraux, les Monuments historiques, le statut LMP réduisent le revenu global et par conséquent sont d'autant plus intéressants quand on se trouve dans une tranche élevée. Les autres lois de défiscalisation immobilière comme la Loi Pinel, la Loi Bouvard, la Loi Girardin procurent une réduction d'impôts; et le statut LMP, le statut LMNP et la Loi Demessine permettent en plus de récupérer la TVA sous certaines conditions.

 

 

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