Les lois de défiscalisation
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Micro foncier
La défiscalisation en Loi Malraux
La défiscalisation sur les opérations de restauration immobilière : défiscalisation Malraux ou Loi Malraux
Les propriétaires d’immeubles bâtis situés dans une zone éligible peuvent imputer leur déficit foncier résultant de leurs dépenses de restauration immobilière sur le revenu global sans aucun plafond. (articles L313-1 à L 313-15 et R 313-15 et R 313-1 à R 313-38 du code de l’urbanisme ainsi que l’article 156-I -3 du Code G énéral des Impôts complétés par l’instruction administrative du 17 mai 1995).
Conditions d'application de la loi Malraux
- Les immeubles bénéficiant du dispositif Malraux sont ceux situés dans des secteurs sauvegardés, ou dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager.
- Les travaux aboutiront à la restauration complète d’un immeuble bâti sans en changer le volume habitable.
- Les locaux seront loués, restaurés nus, à usage d’habitation exclusivement, pendant une durée minimale de 6 ans et au plus tard dans un délai de 12 mois suivant l’achèvement des travaux.
- Les travaux seront effectués en vue de la restauration complète de l’immeuble.
Par conséquent sont exclus les travaux qui n’en permettent qu’une restauration partielle. - Les travaux doivent faire l’objet d’une autorisation spéciale du Préfet.
- L‘opération doit être réalisée à l’initiative soit du ou des propriétaires de l’immeuble, soit d’un organisme chargé par elle de l’opération dans les conditions légales.
Dépenses déductibles dans le cadre de la loi Malraux
Parmi les dépenses exposées dans le cadre des opérations de restauration immobilière en Loi Malraux, on retrouve l’ensemble des dépenses déductibles dans le cadre du droit commun :
- les dépenses de réparation ou d’entretien,
- les dépenses d’amélioration,
- les frais de gérance et de rémunération des gardes et concierges,
- les primes d’assurance versées au titre de la garantie du risque de loyers impayés,
- certaines impositions,
- les dépenses acquittées pour le compte des locataires,
- les indemnités d’éviction et frais de relogement,
- la contribution additionnelle à la contribution représentative du droit de bail,
- les frais d’assurance, de gestion et l’amortissement de l’immeuble, dans le cadre de la déduction forfaitaire.
D’autres dépenses spécialement dans le cadre de la loi Malraux :
- les travaux de démolition imposés par l’autorité qui délivre le permis de construire,
- les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d’immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées,
- les travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble d’habitation sous réserve que ces travaux soient réalisés dans le volume bâti et n’en modifient pas les contours – Les travaux doivent être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou la déclaration d’utilité publique selon le cas,
- les frais d’adhésion aux associations foncières urbaines de restauration.
Personnes bénéficiaires de la loi Malraux
Peuvent bénéficier de ce dispositif les personnes qui sont personnellement propriétaires des locaux qui font l’objet de l’opération de restauration ainsi que les associés de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (SCI, SCPI).
Conditions de loyer et de ressources pour bénéficier de la loi Malraux
Le loyer annuel par M² de surface habitable ne doit pas dépasser 147 euros en Ile de France et 106 euros dans les autres régions.
Les ressources 2003 du locataire ne doivent pas excéder, pour un célibataire 26 580 euros en Ile de France et 20 560 euros en province.
Les montants sont doublés pour un couple à imposition commune.
Opération de défiscalisation immobilière
Les déficits résultant de l’ensemble des charges déductibles en application de l’article 31 du CGI supportées par le propriétaire à l’occasion de l’opération de restauration complète de l’immeuble bâti à l’exclusion des intérêts d’emprunts sont imputables sur le revenu global.
Remise en cause de l'opération de défiscalisation
En cas de non respect des engagements ou des conditions de la location, le revenu global de l’année au cours de laquelle se produit l’événement est majoré du montant des déficits qui n’auraient pas dû être imputés.
Le montage de l’opération est d’une haute technicité et nécessite l’intervention d’un spécialiste dans les opérations de défiscalisation immobilière.
