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Loi Pinel, le guide pratique

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La loi Pinel, introduite par la loi de finances 2015, remplace la loi Duflot de défiscalisation immobilière à compter de janvier 2015. Elle en reprend les principes mais les assouplit pour en étendre l'impact.

 

Loi Girardin

Loi Girardin 2011

loi girardin

Bénéficiez jusqu'à 180 000 € de réductions d'impôts ou 13% de déduction sur vos revenus sur 5 ans.

La loi girardin qui a succédé depuis le 21 juillet 2003 à la loi Paul est applicable jusqu’au 31/12/2017.

Concerne les acquisitions de logements neufs dans un département d'outre mer : dans les DOM: Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion, ou dans les TOM: Polynésie française, Wallis et Futuna, Nouvelle Calédonie, Mayotte, Saint Pierre et Miquelon.

Obligation de louer ce logement nu à titre de résidence principale pour une durée minimale de cinq ans dans les six mois qui suivent son acquisition.

Fiscalité de la loi Girardin

Réduction d'impôt de 36% du montant de l'investissement étalés sur 5 ans en secteur libre.

Réduction d'impôt de 45% du montant de l'investissement étales sur 6 ans en secteur intermédiaire.

On applique une majoration de 3 % lors d'installation dans le logement d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable.

Une majoration supplément de 9 % lorsque le bien est situé en zone urbaine sensible.

Plafond de la loi girardin

La réduction d'impôt dans un investissement Girardin est limitée à 2247 € HT soit 2438 € TTC par m² basé sur la surface en loi carrez du logement à laquelle s'ajoute les varrangues dans la limite de 14m².

Le tout étant plafonné pour une réduction d'impôt maximale de 36 000 € par an ou 13 % du revenu du foyer fiscal.

Propriétaire occupant dan le cadre de la loi Girardin

Le propriétaire peut se réserver l’usage du logement. Dans ce cas il est tenu de l’occuper comme résidence principale pendant 5 ans.

La réduction d’impôt est de 22% du montant de l’investissement étalée sur 10 ans tout en respectant les plafonds évoqués précédemment.

La base de la réduction d’impôt est égale au prix de revient ou d’acquisition du logement.

2ème avantage de la loi Girardin : l'investisseur profite du régime d'imputation des déficits fonciers

L'investisseur peut déduire de ses revenus fonciers les dépenses d'entretien, de réparation, d'amélioration du logement, les frais de gérance et de rémunération des gardes et concierges, les primes d'assurances pour loyers impayés, ainsi que les impôts perçus par les collectivités locales.

Il profitera aussi de la déduction des intérêts d'emprunt ayant servi à l'acquisition du bien.

Les biens neufs défiscalisables sont exonérés de la taxe foncière les deux premières années de l’acquisition. La demande doit être faite dans les 3 mois de l’acquisition. Après les deux ans, la taxe foncière sera déductible des revenus fonciers, tout comme les impôts annexe à cette taxe.

Ne sont pas déductibles les taxes d’urbanisme, la TVA, les droits d’enregistrement.

Quand l'ensemble de ces charges est supérieur au montant des loyers perçus, l'investisseur sera en situation de déficit foncier. Les revenus tirés de la location seront perçus en franchise d'impôt.

A l'issue de la période de réduction d'impôt (5 ans) l'investisseur pourra déduire de son revenu global les déficits fonciers à hauteur de 10 700 € par an. La fraction des intérêts d'emprunt supérieure aux loyers perçus ainsi que celle supérieure au plafond de 10 700 € sera imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Précisions sur la loi Girardin :

Les revenus locatifs font l’objet d’une déduction forfaitaire de 40% représentant l’ensemble des charges de la propriété lorsque vous êtes en micro-foncier c'est-à-dire lorsque vos revenus brut locatifs ne dépassent pas 15 000 € / an. (art 32 CGI).

La réduction d’impôt en loi girardin est pratiquée pour la première fois sur l’impôt correspondant aux revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de l’année d’acquisition si celle-ci est postérieure. Lorsque l’investissement porte sur des parts ou actions, c’est l’année de souscription qui est retenue, mais seules les sommes effectivement versées au 31 décembre de cette année ouvrent droit à réduction.

 

Il est admis de ne pas remettre en cause le bénéfice des réductions d'impôt précédemment accordées, lorsque le non-respect de l'engagement d'affectation à la résidence principale, ou de location intervient à la suite de l'un des événements suivants:

  1. Changement de situation matrimoniale du contribuable, ou décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à une imposition commune;
  2. Invalidité du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune, correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341- 4 du code de la sécurité sociale (invalides absolument incapables d'exercer une profession quelconque et invalides qui sont, en outre, dans l'obligation d'avoir recours à l'assistance d'une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire);
  3. Licenciement du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune. Les personnes licenciées s'entendent de celles dont le contrat de travail est rompu à l'initiative de leur employeur. Cette qualité est également reconnue aux salariés de moins de soixante ans licenciés pour motif économique et bénéficiaires d'une convention de coopération du Fonds national de l'emploi qui leur assure le paiement de l'allocation spéciale du Fonds national de l'emploi et d'une allocation conventionnelle .
  4. Expropriation pour cause d'utilité publique du logement ayant donné droit à la réduction d'impôt

La réduction d'impôt cesse toutefois de s'appliquer à compter de l'année au cours de laquelle l'un de ces événements est intervenu. La remise en cause intervient dans le délai normal de reprise, soit dans les trois ans de la rupture de l'engagement ou la survenance de l'événement entraînant la déchéance de l’avantage fiscal. La reprise des cinq fractions annuelles de la réduction est faite la même année.

 

DECLARATION A REMPLIR EN LOI GIRARDIN : porter le montant de l'investissement total (prix acte en mains) sur la 2042 C, ligne UJ pour tout investissement réalisé à partir du 1er janvier 2001.

Exemple : prix de revient de l’acquisition : 100 000 € (frais compris)

Réduction d’impôt : 45% du montant soit : 45 000 €
étalée sur 5 ans à raison de 20% par an : soit 9 000 €

 

Hypothèse : vous avez 9 000 € d’impôt sur le revenu à verser. Si vous avez fait cette acquisition, vous n’aurez rien à payer au titre de l’IRPP durant 5 ans : 9 000 € – 9 000 € = 0 €

Précision : la réduction n’est pas reportable.
ex : vous avez 8 000 € d’impôt sur le revenu : le surplus des 1 000 € n’est pas reportable.
En loi girardin, le montant du loyer se calcule en fonction de la surface habitable avec un complément pouvant aller jusqu’à 14 m² supplémentaires pour les terrasses couvertes.

 

Capitalisez sans trésorerie

  • Financement total actes en mains, sans aucun apport, sur 10,15 ou 20 ans.
  • Faible différentiel entre les recettes et les dépenses.
  • Epargne mensuelle de 30,49 € à 152,45 € selon la durée du financement.

 

 

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