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Loi Pinel, le guide pratique

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La loi Pinel, introduite par la loi de finances 2015, remplace la loi Duflot de défiscalisation immobilière à compter de janvier 2015. Elle en reprend les principes mais les assouplit pour en étendre l'impact.

 

Loi Demessine

Loi Demessine en Zone de Revitalisation Rurale

loi demessineLa loi Demessine a été supprimée en 2011. Dans sa politique de valorisation et de développement des zones touristiques, le législateur avait mis en place un dispositif pour favoriser l’investissement dans ces secteurs d’activité.

Depuis le 1er janvier 1999, un dispositif de faveur de l’immobilier de loisir a vu le jour prenant le nom de son auteur, Michelle Demessine, alors secrétaire d’Etat au Tourisme.

 

Obligation de louer ce logement nu pour une durée minimale de neuf années, par bail commercial à l'exploitant de la résidence de tourisme.

Pincipe de la loi Demessine

Les contribuables qui acquièrent un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou qui réalisent des travaux, entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2006 dans les résidences de tourismes classées dans les zones de revitalisation rurale (liste arrêtée par le décret 96-119 du 14 février 1996) bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu équivalente à 25% du montant de l’investissement hors taxe (article 199 decies E du CGI).

Fiscalité et avantages de la loi Demessine

  • Récupération de la TVA qui a grevé le prix de son acquisition.
  • L’acquéreur peut profiter du logement jusqu'à huit semaines par an, sans remise en cause de l'avantage fiscal.
  • Déduction de ses revenus fonciers de l'ensemble des charges :
    1. en pratiquant une déduction forfaitaire de 6%.
    2. en déduisant les charges de gestion et de copropriété.
    3. en déduisant les intérêts d'emprunt dans la limite du montant des loyers perçus.

Et en conséquence... payer moins d'impôts grâce à la loi Demessine

L'investisseur pourra déduire directement de son impôt 25% du montant de l'investissement (montant de l'investissement plafonné à 50 000 € pour une personne seule et à 100 000 € pour un couple marié).
Quand l'ensemble des charges est supérieur aux revenus locatifs, l'investisseur sera en situation de déficit foncier directement imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an.
La fraction du déficit supérieure à cette limite sera imputable sur les revenus fonciers des années suivantes.

Exemple :

M et Mme Parexemple décident d’investir en 2005 dans un logement neuf situé en Zone de Revitalisation Rurale afin de profiter de l’avantage fiscal et de la récupération de la TVA, cet appartement étant situé en montagne le couple bénéficie en plus de 4 semaines d’occupation et d’une rentabilité garantie de 4,5% par bail commercial de 9 ans renouvelable.

Le prix est de 120 000 euros TTC (787 148 francs)
Ils récupèrent 19 665 euros de TVA (128 997 francs)
Ils bénéficieront d’une réduction d’impôt plafonnée à :
100 000 euros x 25% = 25 000 euros (163 989 francs) qui sera étalée sur 6 ans soit :
4 167 euros en 2005, 4 167 euros en 2006, 2007, 2008, 2009, 2010.

Le FISC finance 44 665 euros soit 37,22% de l’investissement (TVA + Réduction d'impôts)

Les locataires financent 55 % de l’investissement sur 15 ans

Contribuables concernés par la loi Demessine

Quelque soit la tranche d'imposition, si vous voulez investir dans l'immobilier une partie de vos impôts, tout en bénéficiant de la possibilité de jouir d'un logement pour vos vacances.
Tout contribuable imposé à partir des tranches basses d’imposition.

Exemple :

M et Mme Parexemple décident d’investir dans un appartement situé en Zone de Revitalisation Rurale afin de profiter de l’avantage fiscal et de la récupération de la TVA, cet appartement étant situé en montagne, ils pourront en profiter dans l’année en bénéficiant d’une réduction de 25% maximum du prix habituellement pratiqué lors de la location à un tiers...

M. et Mme Parexemple réalisent un investissement de 100 000 € TTC.

Mécanisme financier de la loi Demessine :

Investissement : 100 000 €
Apport : 1 500 €

Financement : 98 500 €
Mensualité : 690 €
Revenus mensuels locatifs net hors taxes : 310 €

Participation mensuelle : 380 €

Ce type d’investissement, grâce à la LOI DEMESSINE, permet de bénéficier d’une récupération de la TVA et d’une réduction d’impôt.

Vous récupérez la TVA soit 19,6% du montant HT de l’investissement : 83 612 € x 19,6% = 16 388 €

La réduction d’impôt s’élève à 25% du montant HT de l’investissement étalée au maximum sur 6 ans, soit 83 612 € x 25% = 20 903 €

Votre gain total pendant toute la durée de l’opération est donc de 16 388 € + 20 903 € = 37 291 €

De plus ce logement sera en déficit foncier pendant 10 ans.

Le gain fiscal et la récupération de la TVA vont vous servir à financer une grande partie de l’investissement :

37 291 / 240 (20 ans) = 155 € / mois d’économie fiscale totale.

La participation réelle se limite donc à 380 € - 155 € = 225 €
et vous dégagez un patrimoine d’une valeur de 100 000 €

De plus, vous pouvez optionnellement optimiser votre opération. En effet, le montant de la TVA étant récupéré dès le départ, il sera judicieux de la placer. Ce placement fera fructifier votre capital. Dans l’hypothèse d’une rentabilité à 4,5% et d’un placement sur la durée de l’opération, vous récupérez un capital de 39 495 €, soit un gain supplémentaire de 39 495 € - 16388 € = 23 107 €

 

 

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