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Loi Pinel, le guide pratique

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La loi Pinel, introduite par la loi de finances 2015, remplace la loi Duflot de défiscalisation immobilière à compter de janvier 2015. Elle en reprend les principes mais les assouplit pour en étendre l'impact.

 

Loi Borloo

La loi Borloo

loi borlooLe dispositif Borloo a été créé par l’article 40 de la loi portant Engagement National pour le Logement n°2006-872 du 13 juillet 2006 et s’inspire du fonctionnement du dispositif Robien.

Mécanisme de la loi Borloo

Ce dispositif, entré en vigueur à compter du 1erjanvier 2006, régit des avantages fiscaux en faveur des propriétaires de logements faisant l’objet d’une location remplissant certaines conditions, et des souscripteurs de parts de SCPI.

 

La loi Borloo a été remplacée en 2014 par la loi Pinel.

Avantages fiscaux de la loi Borloo :

  1. Un amortissement de 6% du prix d’acquisition du logement pendant 7 ans soit 42 % de la valeur du bien , puis de 4% pendant 2 ans soit 8 %.
  2. Si les conditions de loyer et de ressources restent remplies à l’issue des 9 ans de location, le propriétaire peut bénéficier, par périodes de 3 ans et pour 6 ans maximum, d’une prorogation du dispositif avec un taux d’amortissement de 2,5% par an, en cas de poursuite, de renouvellement ou de changement du titulaire du bail soit 15 % d’amortissement supplémentaire.

Au total sur quinze ans, c’est donc 65 % du prix de revient du bien qui seront déduits de la totalité de vos revenus, diminuant ainsi votre revenu imposable, donc vos impôts.
La loi Borloo permet de pratiquer également : Une déduction forfaitaire de 30% des revenus fonciers bruts.

Immeubles concernés par l'amortissement Borloo

La déduction au titre de l’amortissement s’applique uniquement aux logements, situés sur le territoire français ou dans l’un des 4 départements d’outre-mer (Guadeloupe, Martinique , Guyane et Réunion) pour des logements neufs ou assimilés :

  • les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 1 er janvier 2006.
  • les logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier à compter du 1 er janvier 2006 .
  • les logements affectés à un usage autre que l'habitation acquis à compter du 1 er janvier 2006 et que le contribuable transforme en logements.
  • les logements acquis à compter du 1er janvier 2006 et que le contribuable réhabilite en vue de leur conférer des caractéristiques techniques voisines de celles des logements neufs.

Bénéficiaires de la loi Borloo

  • Toute personne physique.
  • Toute société non soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS); exemple Société Civile Immobilière de gestion, SCI de copropriété.
  • Toute société de personnes (société en nom collectif société, en participation).

Précision : Le logement peut être la propriété des deux époux ou d’un seul d’entre eux ou encore des personnes à la charge du foyer fiscal.

  • Les contribuables qui n’ont pas leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier du dispositif si les revenus du logement sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.
  • Pour les sociétés, les revenus des immeubles doivent alors être imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.
  • La location d’un logement en indivision ouvre droit à la déduction au titre de l’amortissement si toutesl es conditions sont respectées. Chaque indivisaire déduit des produits lui revenant la fraction de l’amortissement correspondant à sa quote-part indivise

Obligations de location avec la loi Borloo

Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer le logement nu, à usage d’habitation principale du locataire, pendant une durée de neuf ans minimum, reconductible par périodes de 3 ans dans la limite de 6 ans.
L’engagement de location prévoit, en outre, que le montant du loyer et les ressources des locataires au moment de la conclusion du bail ne doivent pas excéder les plafonds fixés par décret chaque année.

Le titulaire du bail doit être une personne physique autre :

  • qu’un des associés si l’immeuble est la propriété d’une société non soumise à l’IS,
  • qu’un membre du foyer fiscal du propriétaire ou de l’un des associés,
  • qu’un ascendant ou un descendant du propriétaire ou de l’un des associés.

L'engagement de location peut être néanmoins suspendu, à l’issue d’une période de location d’au moins 3 ans, pour mettre le logement à la disposition d’un ascendant ou descendant pour 9 ans maximum pendant lesquels le propriétaire ne bénéficie pas de la déduction au titre de l’amortissement qui se poursuivra à l’issue de cette période.
Attention cette période de mise à disposition n’est pas prise en compte pour la durée de location minimale de 9 ans.

La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent :

  • La date d’acquisition, en cas d’acquisition d’un logement neuf.
  • La date de l’achèvement, en cas de construction ou d’acquisition d’un logement en état futur d’achèvement.

 

Plafonds de la loi Borloo :
La durée de location de 9 ans exigée pour l’application de la déduction est calculée de date à date à compter de celle de la prise d’effet du bail initial.
Les plafonds mensuels de loyer par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, et les plafonds de ressources des locataires sont fixés par décret chaque année.

Zones Agglomérations concernées Prix maximum au M²
Zone A

Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne.
Côte d'Azur (bande littorale Hyères-Menton).
Genevois français.

16,82 € / M²
Zone B1

Agglomérations de + de 250 000 habitants*.
Grande couronne autour de Paris.
Quelques agglomérations chères.
Pourtour de la Côte d'Azur.
Départements Outremer. Corse et îles.

11,69 € / M²
Zone B2

Reste de la zone B :
Autres agglomérations de + de 50 000 hab.
Autres zones frontalières et littorales chères.
Limites de l'Ile-de-France

9,56 € / M²
Zone C

Reste du territoire français.

7,01 € / M²

Taux de la déduction forfaitaire dans la cadre de la loi Borloo

Le taux de la déduction forfaitaire est fixé à 30 % des revenus bruts dans le cadre du dispositif borloo

Le contribuable peut donc, grâce à la loi Borloo, déduire de ses revenus fonciers :

  • L’amortissement du bien
  • Une déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers
  • Les intérêts d’emprunt du prêt sans limitation de montant, ni de durée.
  • La taxe foncière
  • Les frais de gestion ou de gérance
  • Les primes d’assurance

Incidence sur les autres catégories de revenus et sur le revenu global

Report des intérêts d’emprunt : La part non utilisée de déficit correspondant aux intérêts d’emprunt (celle supérieure au montant des loyers) est, quant à elle, reportable et cumulable les années suivantes durant 10 ans et n’est déductible que sur des revenus (bénéfices) fonciers et eux seuls.

Déficit foncier : Si la différence (recettes - charges déductibles) est négative, le contribuable génère un déficit foncier. Il peut déduire ce déficit foncier de son revenu global imposable dans la limite de 10 700 €.

Cependant, la part du déficit foncier constituée des intérêts d’emprunt ne peut venir s’imputer sur le revenu global que pour la part inférieure ou égale aux loyers perçus.
Ce plafond est porté à 15 300 lorsque le contribuable constate parallèlement un déficit sur un logement Périssol.

 

En cas de revente dans la cadre d'une loi Borloo

Obligation de louer pendant trois ans suivant la dernière année d’imputation du déficit foncier

Le droit commun impose de louer le bien jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle au cours de laquelle une imputation du déficit foncier sur le revenu global a été pratiquée.

Lorsque cette condition n'est pas respectée, le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l'année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation du déficit sur le revenu global (le contribuable se trouve ainsi replacé, pour les années en cause, dans la situation qui aurait été la sienne en l'absence d'application du dispositif
d’imputation sur le revenu global.

Or, dans le cadre du dispositif Borloo, l'investisseur va dégager un déficit foncier, et donc en imputer une partie sur le revenu global, pendant plus de 9 ans.

Aucune remise en cause n'est effectuée dans les cas suivants :

  • décès
  • invalidité ou perte d'emploi du contribuable ou de son conjoint
  • expropriation pour cause d'utilité publique de l'immeuble productif du déficit.

Il est donc fortement conseillé en ce cas précis de demander au notaire qui est chargé de la vente d’en aviser l’Administration Fiscale pour justifier de la bonne foi et ne pas risquer de pénalités supplémentaires pour mauvaise foi.

Plus-values de cession des logements avec la loi Borloo

Les plus-values retirées de la cession d’immeuble ayant ouvert droit au régime de la déduction au titre de l’amortissement Borloo relèvent du régime de droit commun d’imposition des plus-values immobilières.

Comment sécuriser son investissement en défiscalisation Borloo ?

Investir dans l’immobilier implique certaines démarches liées à l’exploitation de votre bien : un gestionnaire spécialisé prendra en charge la gérance de votre investissement et s’occupera notamment de :

  • sélectionner un locataire,
  • établir un bail,
  • faire l’état des lieux,
  • percevoir les loyers,
  • remplir vos déclarations fiscales...

Pour plus de tranquillité et pour sécuriser totalement votre investissement, vous pouvez également prendre une assurance locative.
La garantie locative : cette garantie couvre la carence locative. Elle vous prémunit de l’absence de locataires lors de la livraison de votre bien.
la vacance locative : elle vous garantit les périodes non-louées entre 2 locataires.
Les loyers impayés : cette garantie couvre les loyers en cas de défaillance du locataire.
Les dégradations et les frais juridiques : elle vous protège des dégradations éventuelles et vous assure une assistance juridique gratuite.
En fonction de son périmètre de couverture, une garantie locative coûte entre 2 et 3% HT des loyers (cumulés sur un an).
Garantie valeur de revente ( 10 ans) en cas de nécessité

Le déroulement de l’investissement

 

Votre investissement en loi Borloo est dans bien des cas la meilleure solution pour vous constituer un patrimoine tout en réduisant vos impôts.

 

  1. Votre projet : Nous allons étudier ensemble vos priorités et vos objectifs à moyen terme.
  2. Votre interlocuteur : Choisissez un professionnel indépendant pour une étude personnalisée sur l’impact fiscal et financier d’un investissement Robien et fera avec vous le diagnostic qui permettra de valider l’intérêt et la viabilité de l’opération (défiscalisation, enrichissement, effort d’épargne, …).
  3. La sélection du bien : Nous choisirons un bien adapté à votre profil et à vos motivations d’investisseur.
  4. La gestion et l’assurance locative : Celle ci sera proposée en « package » par le promoteur,
  5. Le financement : Nous avons négocié la bonne formule au taux le plus juste vous permettant d’optimiser votre investissement avec de grandes banques (Crédit Foncier, GE Banque, Enténial…).
  6. La signature notaire : Elle a lieu soit chez le notaire du promoteur soit par délégation chez votre notaire. Vous devenez légalement propriétaire.
  7. La livraison : Généralement accompagnée de la mise en place du premier locataire, la remise des clés par le promoteur s’accompagne d’un état des lieux fait par un organisme indépendant.
  8. La déclaration fiscale : La déduction fiscale est imputable sur vos revenus au prorata temporis et à partir de la date de livraison du bien.
  9. L’arbitrage en fin de dispositif : Au bout de 9 ans, vous êtes libre de sortir du dispositif. Selon les cas ; il peut être intéressant pour vous de revendre le bien et de « prendre vos bénéfices », ou de poursuivre la location.

 

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