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Loi Pinel, le guide pratique

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La loi Pinel, introduite par la loi de finances 2015, remplace la loi Duflot de défiscalisation immobilière à compter de janvier 2015. Elle en reprend les principes mais les assouplit pour en étendre l'impact.

 

LMP

Le statut défiscalisant LMP

lmpVoir LMNP.

Les avantages fiscaux en lmp sont nombreux et très avantageux :

 

1 - Déduction sans limitation du revenu global des charges liées à votre investissement.

2 - Déduction des amortissements.

3 - Exonération des plus-values au dela de 5 ans de détention d'un bien.

4 - Non prise en compte de la valeur des biens dans le calcul de l'ISF (considéré comme patrimoine professionel)

5 - Possibilité de récupérer la TVA lors de l'acquisition d'un bien.

LMP ou Loueur en Meublé Professionnel : un statut soumis à condition

  • L'investissement locatif doit porter sur un logement meublé.
  • L'investisseur doit s'inscrire au RCS (Registre du commerce et des sociétés) en tant que loueur en meublé professionnel.
  • L'investisseur doit retirer de son activité de loueur en meublé professionnel plus de 23 000 euros annuels et au moins 50% de son revenu (Le seuil s'apprécie par foyer fiscal).
  • Les revenus locatifs doivent être déclarés dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)

Le LMP, compatible avec la récupération de la TVA si et seulement si :

  • Le logement est situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée.
  • L'investisseur passe un bail commercial d'au moins neuf ans avec un exploitant offrant les quatre services para hôteliers suivant : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.
  • Les loyers perçus sont soumis à la TVA (5,5%).
  • La TVA est payée sur les loyers par trimestres civils.

La procédure permettant de récupérer la TVA est déclenchée dès que l'investisseur peut justifier avoir perçu 3 mois de loyer, 3 à 6 mois plus tard, il recevra un chèque des services fiscaux correspondant au montant de la TVA.

Chaque année, l'investisseur en LMP pourra déduire de son revenu global le différentiel entre ses revenus locatifs et :

  • Les intérêts d'emprunt.
  • Les charges de propriété et de copropriété.
  • Les frais d'établissement.
  • Les charges liées à son statut (Cotisations vieillesse et d'allocations familiales).
  • Les dépenses d'entretien et de réparation

Ces déductions vont s'imputer sur le revenu global de l'investisseur en LMP et donc diminuer le montant de ses impôts.

Et qui génère à terme des revenus BIC non imposables

Chaque année, en période déficitaire l'investisseur cumule les amortissements sur les meubles (Répartis sur cinq à sept ans) et les murs (Répartis généralement sur vingt à trente ans).

En période bénéficiaire (Principalement au terme du financement), l'investisseur puise dans cette "cagnotte" pour effacer ses revenus BIC excédentaires.
Les revenus de son activité LMP seront donc nets d'impôts pendant plusieurs années (10 à 15 ans en général).

Le LMP est l'outil de gestion de patrimoine par excellence, idéal pour se constituer un beau patrimoine, préparer sa retraite ou celle de son conjoint, permet de générer une protection sociale et de valider des trimestres (retraite) pour une personne qui cesse son activité avant 60 ou 65 ans.

 

 

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