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Loi Pinel, le guide pratique

intro-loi-pinel

La loi Pinel, introduite par la loi de finances 2015, remplace la loi Duflot de défiscalisation immobilière à compter de janvier 2015. Elle en reprend les principes mais les assouplit pour en étendre l'impact.

 

lmnp


lmnp ou Loueur en Meublé Non Professionnel


lmnp
Voir lmp.

En lmnp , l'investissement locatif doit porter sur un logement meublé.

Il n'y a pas d'inscription au RCS (Registre du commerce et des sociétés).


Les revenus locatifs doivent être déclarés dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).


Ces revenus peuvent être déclarés sous le régime du micro bic, évitant ainsi la tenue d'une comptabilité.

 


Le lmnp, compatible avec la récupération de la TVA si et seulement si :

  • Le logement est situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée.
  • L'investisseur passe un bail commercial d'au moins neuf ans avec un exploitant offrant les quatre services para hôteliers suivants : Accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.
  • Les loyers perçus sont soumis à la TVA (5,5%).
  • La TVA est payée sur les loyers par trimestres civils.

La procédure permettant de récupérer la TVA est déclenchée dès que l'investisseur en lmnp peut justifier avoir perçu 3 mois de loyer, 3 à 6 mois plus tard, il recevra un chèque des services fiscaux qu'il utilisera pour se faire plaisir, rembourser ses échéances de prêt ou compléter un contrat de capitalisation dans le cadre d'un prêt IN FINE.

Et qui permet de se constituer des revenus exonérés d'impôts

Chaque année, au lieu d'être imposé sur la totalité des loyers perçus, l'investisseur en lmnp pourra déduire de ses revenus locatifs (BIC) :

  • Les intérêts d'emprunt.
  • Les charges de propriété et copropriété.
  • Les amortissements des meubles (répartis sur 5 à 7 ans).
  • Les amortissements des murs (répartis généralement sur 20 à 30 ans).

La location meublée peut être un excellent relais pour les opérations en loi girardin, car le cadre si prête parfaitement. Cela permet de réamortir complètement le bien et de ne pas être imposé sur les loyers.

Ces déductions vont annuler ses revenus et donc réduire à 0 € les impôts à payer sur les loyers perçus.

Si le montant total des déductions à effectuer est supérieur aux revenus locatifs (loyers - déductions > 0 F), le différentiel (Déficit BIC) sera reporté dans une limite de 5 ans et utilisé pour effacer d'éventuels bénéfices dans cette période.

En période déficitaire, les amortissements ne peuvent être déduits, ils seront imputés sur les revenus locatifs des années non déficitaires.

Le lmnp est un système idéal pour se préparer une retraite complémentaire sans impôts pendant 10 à 15 ans avec un investissement réduit (récupération de la TVA) et la possibilité d'en profiter pendant certaines périodes (vacances).

Cette formule d'investissement trop méconnue est à étudier de plus près, en particulier pour les contribuables ne se trouvant pas dans les tranches d'imposition les plus élevées.
En effet , l'avantage fiscal de la récupération de TVA (20%) sur le prix d'acquisition est immédiat (5 à 6 mois voir avançée par le promoteur) cela correspond à une remise de 16,39% sur le prix TTC, alors que l'avantage fiscal apporté par la loi de ROBIEN est étalé dans le temps sur 9 à 15 ans.
Cette trésorerie disponible peut servir à alimenter un contrat d'assurance vie dans le cas d'un financement in fine ou à diminuer l'effort d'épargne pendant la période de financement.
La déduction des amortissements permet de générer des revenus nets d'impôts pendant 8 à 15 ans selon le financement (in fine ou amortissable).

Un nouveau dispostif appelé loi Bouvard est venu offrir à la location meublée une réduction d'impôt de 25 %.

Un nouvel avantage fiscal loin d'être négligeable.

 

 

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