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Loi Pinel, le guide pratique

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La loi Pinel, introduite par la loi de finances 2015, remplace la loi Duflot de défiscalisation immobilière à compter de janvier 2015. Elle en reprend les principes mais les assouplit pour en étendre l'impact.

 

Actualités de la défiscalisation

04 Décembre 2015

Loi Monuments Historiques 2015

Monuments historiques

La France est riche de son patrimoine ; comme toute l’Europe, elle fait partie du berceau de la civilisation. A ce titre, au contraire de pays « neufs » tels que l'Australie ou les États-Unis dont l'histoire ne remonte pas à des dizaines de siècles, la France possède un patrimoine riche, varié et étalé dans les époques. Comme rien ne dure éternellement, certains joyaux architecturaux emplis d'histoire tombent en ruine. Fort de ce constat l'état Français a décidé, depuis plus 100 ans, de lancer des politiques de conservation du patrimoine.

 

Principe

La loi Monuments historiques (MH) est un mécanisme qui agit en déduction d'impôt (contrairement à la réduction d'impôt), il s'agit d'acquérir un monument historique (voir liste ci-dessous) nécessitant la plupart du temps de lourds travaux de rénovation/réhabilitation.

Ces travaux, payés par le propriétaire sont à 100% déductibles des revenus globaux sans limitation. Ce dispositif est de ce fait réservé en particulier aux contribuables fortement imposés (tranche à 30% ou 45%).

S'il n'y a qu'une partie du bien en monument historique (bibliothèque, certaines pièces), on parle alors de sauvegarde partielle, les travaux déductibles sont alors ceux effectués sur la partie sauvegardée.

Le dispositif Monuments historiques ne rentre pas dans le plafond de niche fiscale de 10 000€ et donc les travaux peuvent théoriquement s'imputer sans limitation.

Logements concernés par la loi Monuments historiques

Trois types de logements sont concernés par le dispositif Monuments historiques :

- Immeubles classés aux Monuments historiques.

- Immeubles inscrits aux Monuments historiques (le terme ISMH n'est plus utilisé).

- Immeubles dotés d'un label de la Fondation du patrimoine (sous conditions).- Immeubles agréés par le ministère de la Culture et de la communication.

Travaux autorisés et charges déductibles

- Travaux de démolition.

- Travaux de reconstruction de la toiture.

- Travaux sur les murs extérieurs d'immeubles déjà existants.

- Travaux de transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble.

- Travaux déclarés d’utilité publique.

- Travaux rendant habitables les combles, les greniers ou parties communes.

- Travaux de réparation et d'entretien et d'amélioration de l'habitation.

 

La plupart des travaux sont très encadrés par l'administration au travers, notamment, de contrôle des architectes des bâtiments de France (ABF), de l'architecte en chef des Monuments historiques (ACMH). Selon que le monument est classé ou inscrit, le contrôle est plus ou moins strict.

Ensuite, les autres frais déductibles sont les mêmes que pour une location lambda (intérêt d'emprunt, primes d'assurance etc...). Ces autres frais sont également déductible du revenu global.

Exemple d'investissement Monuments historiques

1) Investissement de 150 000€ (Foncier 50 000€ + Travaux 100 000€). Durée : 1 an.

Taux d'imposition à 45% → Réduction d'impôt de 45 000€

Taux d'imposition à 30% → Réduction d'impôt de 30 000€


2) Investissement de 150 000€ (Foncier 50 000€ + Travaux 100 000€). Durée : 2 ans.

Taux d'imposition à 45% → Réduction d'impôt de 22 500€

Taux d'imposition à 30% → Réduction d'impôt de 15 000€


3) Investissement de 300 000€ (Foncier 100 000€ + Travaux 200 000€). Durée : 1 an.

Taux d'imposition à 45% → Réduction d'impôt de 90 000€

Taux d'imposition à 30% → Réduction d'impôt de 60 000€

 

Méthode de calcul pour obtenir le montant de la réduction :

Pour des travaux sur 1 an : Montant des travaux x Tranche d'imposition

Pour des travaux sur plusieurs années : (Montant des travaux engagés durant l’année x Tranche d'imposition)

Spécificités du dispositif Monuments historiques

Le dispositif Monuments historiques est l'un des plus anciens dispositifs de défiscalisation, il a subi de très nombreuses modifications, à ce titre il souffre de nombreuses spécificités et exceptions.

Une durée incompressible de détention a été instaurée depuis 1er janvier 2009 (rétroactif aux investissements antérieurs à cette date.), elle est de 15 ans.

- Il est possible de cumuler d'autres dispositifs fiscaux tels que Pinel, Bouvard, Malraux, mais pas sur le même immeuble.

- Il est permis de louer à un ascendant/descendant mais ce dernier ne doit pas être membre du foyer fiscal.

- Le démembrement de propriété est possible dans le cas du dispositif Monuments historiques, on peut donc acheter la nue-propriété ou l'usufruit.

- L'achat en indivision est possible, de même que la détention via une SCI, si c'est une SCI familiale et l'engagement de détention des parts est au minimum 15 ans. Les SCI non soumises à l'IS ne sont pas autorisées (sauf exceptions) à bénéficier du dispositif Monuments historiques.

- A la revente, le régime des plus-values « classiques » s'applique. Le patrimoine est taxable au titre de l'ISF mais il y a une certaine tolérance de la part de l'administration fiscale quant à l'estimation de la valeur vénale du monument historique.

- La division pour mise en copropriété d'un Monument historique n'est pas possible (sauf autorisation spéciale).

- Le régime micro-foncier incompatible avec ce dispositif.

- Les héritiers sont exonérés de frais de succession (sous conditions)

- Si l'on décide de garder le bien pour son usage personnel, la déduction accordée n'est plus de 100% mais de 50%.

 

Concernant la mise en location du Monument historique :

- Il n'y a pas d'engagement de location.

- Il n'existe pas de plafond de loyer ni même de ressources des locataires.

A savoir

Il est important de savoir faire la distinction entre un Monument inscrit et un Monument classé.

Monument classé : Relatif aux immeubles dont la préservation est d'intérêt public au regard de son histoire ou de l'art. La procédure pour faire un entrer un immeuble au classement des Monuments historique est longue et nécessite beaucoup de formalités.

Monument inscrit : Relatif aux immeubles dont la conservation est d'intérêt historique ou artistique. La procédure d'inscription d'un Monuments historique est moins longue et plus simple administrativement.

Selon l'importance du bâtiment (classé ou inscrit) les règles peuvent varier, notamment du point de vue des contrôles, sur le projet, des travaux, des subventions etc...

 

Retour à l'actualité

 

Article écrit par Grégory.

 
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