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Loi Pinel, le guide pratique

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La loi Pinel, introduite par la loi de finances 2015, remplace la loi Duflot de défiscalisation immobilière à compter de janvier 2015. Elle en reprend les principes mais les assouplit pour en étendre l'impact.

 

Actualités de la défiscalisation

09 Mars 2016

Les règles de majorité en Assemblées générales de copropriété

Majorité AG copro

La copropriété induit le fait de prendre des décisions à plusieurs puisque celles-ci impliquent souvent tout ou partie des copropriétaires. La loi du 10 juillet 1965 (modifiée par la loi ALUR, Macron et LTE) relative au statut des copropriétés fixe des règles de majorité selon les décisions à prendre. Logiquement, les décisions les moins importantes nécessitent une majorité plus accessible que les décisions ayant un fort impact sur la copropriété.

 

Les voix et les copropriétaires

Chaque lot de copropriété (appartement, cave, parking) possède des tantièmes qui sont exprimés en centièmes, millièmes, dix-millièmes etc. C'est à dire des voix ; plus le lot est important, en taille notamment, plus il possède de voix, et donc plus il a de poids pour les votes.

Cas particulier : Lorsqu'un copropriétaire possède plus de la moitié des voix, celles-ci sont artificiellement réduites au nombre de voix de tous les autres copropriétaires. Ce pour éviter qu'un copropriétaire « dominant » décide de tout dans la copropriété.

Pour certaines décisions, en plus des voix, le nombre de copropriétaire sera important, il ne faudra pas exemple deux tiers des voix et une majorité de copropriétaire présent.

NB : Même si le bien est détenu en indivision ou SCI, on ne comptera qu'un seul propriétaire.


La représentation en AG

 

Même si les AG sont prévues à l'avance, il arrive que les copropriétaires ne puissent y aller. Dans ce cas, il est possible de délivrer un pouvoir à quelqu'un pour éviter les blocages de décisions.

Il existe deux possibilités :

- Nommer un mandataire qui votera en votre nom. Cette personne peut être un autre copropriétaire comme une personne étrangère à la copropriété. Cependant, il ne peut s'agir ni du syndic, ni d'un préposé du mandant, ni du conjoint ou partenaire pacsé. Ce mandataire votera selon les instructions que vous lui aurez données.

- Donner un pouvoir en blanc lorsque l'on ne souhaite pas ou peut pas nommer de mandataire. Dans ce cas, c'est le syndic, le cas échéant qui se charge de distribuer les pouvoirs aux copropriétaires

Une personne ne peut recevoir, sauf exception, plus de trois délégations de vote.

 

La majorité simple (Article 24)

 

C'est la plus simple à obtenir, elle s'applique pour des dispositions de gestion courante comme les travaux d'entretien, de conformité, de réfection, de vote du budget d'approbation des comptes etc...

 

Il s'agit de la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'AG. Les abstentionnistes et les absents non représentés ne sont donc pas comptabilisés.

Si pour une copropriété de 1000 voix, des copropriétaires représentant 600 voix sont présents ou représentés, 301 voix seront nécessaires (sous réserve qu'il n'y ait pas d'abstention).

 

La majorité absolue (Article 25)

 

Un peu moins facile à obtenir, cette majorité concerne certains travaux plus importants comme des travaux de transformation de l'immeuble, mais aussi d'autres décisions telles que la modification de répartition des charges, la délégation de pouvoir au Syndic, sa rémunération...

 

Il s'agit de la majorité absolue de toute les voix de tous les copropriétaires. S'il y a 1000 voix, 501 au minimum sont nécessaires. Même les voix des absents comptent, donc s’ils ne sont ni présents ni représentés, il sera d'autant plus difficile de faire passer des résolutions.

 

Cas particulier : Lorsque la majorité absolue n'a pas pu être obtenue un nouveau vote est possible dans deux cas :

- La résolution a obtenu au minimum un tiers des voix de tous les copropriétaires peu importe leur présence → un nouveau vote avec la simple majorité peut être effectué.

- Peu importe le résultat obtenu → une seconde assemblée peut être convoquée dans les trois mois suivant pour un nouveau vote à la majorité simple.

 

La double majorité (Article 26)

 

Pour les décisions qui affectent fortement la copropriété, la double majorité est sollicitée, c'est notamment le cas pour la suppression du poste de concierge, l'acquisition ou la vente de parties communes, la modification du règlement de copropriété concernant l'usage et la gestion des parties communes, des travaux lourds comme la surélévation.

 

La double majorité consiste à obtenir à la fois, la majorité de tous les copropriétaires présents ou non + les deux tiers des voix.

Par exemple, pour une copropriété de 40 copropriétaires et 1200 voix, il faudra avoir un vote positif de 21 copropriétaires et 801 voix.

Double majorité allégée : En ce qui concerne les travaux d'amélioration votés à l'article 26. Si lors de la première assemblée, la majorité de tous les copropriétaires, comptant pour au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents, ont approuvé la résolution, cette majorité peut décider à une seconde AG.

 

L'unanimité

 

Concerne de rare décisions, lourdes de conséquences comme l'aliénation des parties communes en changeant la destination de celles-ci, la suppression des boîtes aux lettres ou sonnettes, le changement du règlement de copropriété concernant la destination ou la jouissance des parties privatives...

Comme son nom l'indique l'unanimité nécessite l'accord de la totalité des copropriétaires.

 

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Article écrit par Grégory.

 
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