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Loi Pinel, le guide pratique

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La loi Pinel, introduite par la loi de finances 2015, remplace la loi Duflot de défiscalisation immobilière à compter de janvier 2015. Elle en reprend les principes mais les assouplit pour en étendre l'impact.

 

Actualités de la défiscalisation

15 Avril 2016

La location meublée

Location meublée

La location meublée en France est à mi-chemin entre la location nue et l’hôtellerie. Si elle ne propose pas de service en particulier, la location meublée met à disposition des locataires un logement habitable immédiatement.

 

Fondement juridique de la location meublée

La location meublée est régie par le code civil depuis longtemps, mais une définition claire n'a été rajoutée que récemment à la loi des baux de 1989 (article 25-4) par l'intermédiaire de la loi Alur du 24 mars 2014.

Est considéré comme un logement meublé, tout « logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement »

 

Cette définition implique la présence d'un certain nombre d'élément :

- Meubles

- Literie

- Gazinière ou plaques chauffantes

- Réfrigérateur

- Ustensiles de cuisine

La liste n'est pas exhaustive et pour les baux signés depuis le 1er septembre 2015, d'autres éléments ont été ajoutés.

Durée et fin du bail

Contrairement à la location nue, en location meublée, le bail est d'un an, renouvelable tous les ans.

En ce qui concerne la résiliation du bail :

A l'initiative du locataire → Préavis d'un mois et notification par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par exploit d'huissier sans avoir à donner de raison particulière.

A l'initiative du propriétaire → Préavis de 3 mois et notification par LRAR ou par acte d'huissier, en invoquant l'un des trois motifs permis par la loi à savoir, vente du logement, reprise pour y habiter, ou motif légitime et sérieux.

Dépôt de garantie et forme du bail

Le dépôt de garantie est limité à 2 mois de loyer hors charge maximum.

A savoir : En cas de paiement par avances trimestrielles, le propriétaire ne peut demander de dépôt de garantie.

Jusqu'à la loi Alur, il n'y avait pas de modèle et le contrat était donc « libre ». Désormais, il existe un modèle type obligatoire, ou, pour être plus précis, dont certaines dispositions doivent être obligatoirement inscrites au bail. Ces dispositions sont destinées à faire connaître aux parties leurs droits et devoirs et prévenir tout litige.

Avec le bail, il y a un état des lieux (EDL), qui doit être plus détaillé qu'un EDL de location nue car il y a également des meubles et ustensiles dont l'état, et le nombre sont à mentionner.

Le loyer est indexé, au même titre que la location nue, à l'IRL (indice de référence des loyers).

Fiscalité

La location meublée n'est pas imposée comme la location nue, en effet, les loyers ne sont pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et jouisse d'une fiscalité plus intéressante tant au niveau de l'imposition sur les revenus (LMP et LMNP) que pour l'ISF.

La location meublée possède un dispositif fiscal, le Censi-Bouvard

En ce qui concerne l'ISF, la location meublée pratiquée en LMP, est considérée comme professionnelle, les logements sont donc considérés comme des biens professionnels et sortent de l’assiette taxable.

Location meublée touristique

La nouvelle pratique en vogue, c'est la location meublée touristique, en particulier à Paris. Cependant, cette manière de contourner la location meublée « classique » est très encadrée, et en cas de non-respect de la loi, les sanctions sont très lourdes.

Avant de pratiquer la location meublée touristique, il convient d'en être le propriétaire, en effet certains locataire sous-louent leur logement pour gagner de l'argent, la sous-location est interdite sauf accord du propriétaire.Ensuite, il convient de vérifier que le règlement de copropriété ne l'interdit pas.

Enfin, il convient de faire une déclaration en mairie et de veiller à ne pas dépasser la limite de temps maximum à laquelle on peut louer un bien en meublé touristique par an.

Location étudiante

Lorsqu'un logement meublé est loué à un étudiant, cela en fait la résidence principale de ce dernier, et la durée minimale est alors ramenée à 9 mois sans renouvellement automatique. Il faudra alors, à la fin de celui-ci, en signer un autre si le locataire souhaite rester dans les lieux.

 

Article écrit par Grégory.

 
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