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Loi Pinel, le guide pratique

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La loi Pinel, introduite par la loi de finances 2015, remplace la loi Duflot de défiscalisation immobilière à compter de janvier 2015. Elle en reprend les principes mais les assouplit pour en étendre l'impact.

 

Actualités de la défiscalisation

13 Novembre 2015

Investir dans un logement loué

Investir logement loué

Acquérir un logement occupé offre de nombreux avantages, tant sur l'aspect prix d'achat que sur le rendement. Il convient néanmoins d'apprécier certains facteurs avant de se lancer. Le premier étant la finalité de cet achat, est-ce pour y habiter ou pour continuer de le louer ? Comme pour tout investissement, il faut en amont, étudier le but, la faisabilité, et la finalité de l'opération. Investir dans la pierre reste une valeur sûre mais pas infaillible.

 

Du point de vue du vendeur d'un bien loué

Dans la majorité des cas, les vendeurs ont, soit besoin de liquidités rapidement, soit raté le délai de préavis.

Rappel : Le congé à donner à son locataire doit avoir lieu au moins 6 mois avant la fin de la période triennale ou sexennal pour les bailleurs personnes morales, en cas de location nue à usage d'habitation principale.

Dans le cas d'une location meublée à usage de résidence principale, le congé est de 3 mois avant l’échéance annuelle.

 

Quoi qu'il arrive, il n'y a pas de préavis à donner au locataire pour la vente d'un logement occupé.


Par conséquent, il n'y a pas de droit de préemption du locataire sauf cas exceptionnel* car il n'y a pas de préavis, c'est totalement transparent. Cependant la pratique fait qu'on prévient le locataire car il pourrait être intéressé pour acheter le logement, et si tel n'est pas le cas, il faudra bien faire visiter le logement aux potentiels acquéreurs et donc prévenir le locataire.

* Dans le cas d'une première vente suite à division, le locataire bénéficie d'un droit de préemption (article 10 de la loi du 31 décembre 1975).

NB : Le droit de visite est encadré par l'article 4 de la loi de 1989, dans le cadre d'une location vide à usage d'habitation principale, le locataire est tenu de laisser visiter le bien 2 heures par jour les jours ouvrables (pas le dimanche et les jours fériés). Cette disposition est souvent rappelée dans le bail mais elle est de toute façons légale, même non inscrite, elle est applicable. En revanche pour les locations meublées, moins encadrées, il faudra obligatoirement la rajouter au bail pour qu'elle soit valable.

Le prix d'un logement loué

Évaluer le prix d'un bien reste une tâche difficile pour un néophyte, en particulier pour l'achat d'un logement loué. Il faut identifier différents facteurs qui vont influer sur la valeur du bien.

- La nature : Dans n'importe quel achat, le type de bien détermine sa valeur, une maison, un appartement, un commerce ou un bureau n'ont pas la même valeur.

- La localisation géographique : qui comme la nature du bien détermine sa valeur.

- La durée du bail : Plus la possibilité de récupérer le logement est proche, moins la décote est important et vice versa.*

- Le type de bail : Certains baux sont plus protecteurs que d'autres, et font perdre de la valeur au bien, notamment le bail 1948. On estime la décote d'un bien loué en loi 1948 à 40% voire 50% car les loyers sont faibles et il y a une forte protection des locataires (maintien dans les lieux). Les logements loués en meublés connaissent une décote 10 à 20% et les locations nues de 15 à 25%.

- L'âge du locataire : La loi protège les personnes âgées (65 ans depuis la loi ALUR), et dont les ressources n’excèdent pas le plafond en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, et il est donc difficile voire impossible de récupérer le logement, sauf si le bailleur est aussi dans ses conditions.

- Le niveau de loyer par rapport au marché : Plus le loyer du locataire est bas, plus le prix le sera aussi, a fortiori si la loi empêche ou encadre l'augmentation des loyers.

 

*La loi ALUR du 24 mars 2014 renforcée par la loi Macron du 6 août 2015 dispose que pour tout achat d'un bien occupé (habitation nue) après le 1 août 2015, l'acquéreur devra respecter un certain délai s'il souhaite revendre ou récupérer le bien :

- Congé pour reprise

→ A l’échéance du contrat si celle-ci intervient plus de deux ans après l'achat.

→ Deux ans si l'échéance du contrat intervient moins de deux ans après l'achat.

 

- Congé pour vente

→ A l’échéance du contrat si la vente a lieu plus de 3 ans après l’acquisition.

→ A l’échéance du premier renouvellement si la vente a lieu moins de 3 ans après l'acquisition.

 

Autres précautions à prendre pour l'achat d'un logement occupé

Après avoir estimé la valeur du logement à acheter, il est très important de se pencher sur certains détails :

L'existence d'un contrat de location valable est une condition presque sine qua non, c'est la base de la location. Sans ce document, il faudra prouver quel type de bail est en cours, à quel loyer et quelles sont les conditions et clauses applicables.

La preuve que le locataire paye régulièrement son loyer, il faut garder à l'esprit que les procédures de recouvrement des loyers et d'expulsion sont longues et coûteuses. Si l'acquéreur achète le bien alors qu'il existe des impayés de loyers antérieurs, il ne pourra, sauf clause contraire, entreprendre d'action en recouvrement des sommes dues. Cette clause s'appelle la « subrogation des droits du vendeur au profit de l'acquéreur ».

Ne pas oublier le dépôt de garantie, c'est en effet au nouveau propriétaire de le restituer au locataire lorsqu'il quitte les lieux. De même la caution solidaire, le cas échéant, est accessoire, par conséquent elle est transmise avec le contrat de location, sauf s'il est précisé que l'engagement est réservé au seul propriétaire à la signature du contrat.

S'il y a une garantie loyers impayés (GLI), elle ne peut être transférée, au contraire d'une garantie des risques locatifs (GRL) qui, elle, est transférée.Lire attentivement le bail en cours et ne pas hésiter à se faire conseiller par un expert, car le contrat de location s'impose à l'acquéreur et certaines clauses sont extrêmement importantes (clause de révision du loyer, régime juridique, montant du loyer...)

En tout état de cause, il peut être bénéfique de rencontrer le locataire afin d'installer de bonnes relations dès le début et de ne pas avoir de mauvaise surprise par la suite. De plus si l'on apprend que le locataire est impécunieux, il sera probablement difficile de s'en séparer et il y a un risque accru d'impayé, il vaut mieux avoir ses informations le plus tôt possible.

Vente à la découpe

Dans le cas de vente à la découpe, où le vendeur était propriétaire de tout un immeuble, il faut être très attentif à l'existence d'un certain nombre de documents :

- Règlement de copropriété.

- État descriptif de division (très important pour la répartition des charges).

- Carnet d'entretien de l'immeuble.

En effet, il est probable qu'un syndic bénévole ou professionnel soit désigné et, en l'absence de ses documents, la gestion de la copropriété va être compliquée et va entraîner des frais supplémentaires.

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Article écrit par Grégory.


 
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