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Loi Pinel, le guide pratique

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La loi Pinel, introduite par la loi de finances 2015, remplace la loi Duflot de défiscalisation immobilière à compter de janvier 2015. Elle en reprend les principes mais les assouplit pour en étendre l'impact.

 

Actualités de la défiscalisation

12 Mai 2016

État et perspective du marché immobilier résidentiel

Marché immobilier

François Hollande le disait il y a peu, « ça va mieux », lorsqu'il parlait de l’économie et de l’état du pays en général, mais qu'en est-il de l’immobilier? Il est vrai qu'en ce moment, un vent d'euphorie s'empare du pays et l'immobilier n'est pas en reste, le marché semble reprendre des couleurs et c'est tant mieux après c'est long mois de disette.

 

L'immobilier en chiffre

En 2015, les ventes dans l'ancien ont bien progressé, on constate une hausse de 7%. Dans le même temps, les prix ont baissés de 1,5%, mais l'on constate début 2016 une remonté.Dans le neuf, les ventes ont bondi de 20% et les mises en chantier ont stagné, cela pourrait sembler mauvais mais après de très nombreux mois de chutes, une stabilisation des mises en chantier augure, on peut l’espérer, un inversement de la courbe.

Les taux d'emprunt, eux, ont chuté de 2,20% en 2015 et la dégringolade continue en 2016, c'est une bonne nouvelle pour les emprunteurs, pour l’économie c'est autre chose...

 

Les crédits immobiliers

Qui dit immobilier, dit crédit immobilier, en effet une écrasante majorité de projets immobiliers sont financés par un crédit, et vu la conjoncture en 2015, la BCE par l’intermédiaire de son président Mario DRAGHI a abaissé, le 10 mars dernier, l'un des principaux taux directeur à 0% (mais aussi le taux de facilité marginal à 0,25% et le taux de dépôt à -0,4%). Ce dans le but de relancer la consommation des entreprises mais aussi des ménages en relançant la demande de crédit à l'habitat notamment.

En effet, 2014 avait connu un recul de près de 20% de crédits nouveaux, avant 2015 et la mise en place la politique accommodante dite de Quantitative easing qui vise à déverser un maximum de liquidité sur le marché pour relancer la machine à l'image de la baisse de taux évoqué précédemment...

Voici les principaux taux que l'on peut trouver en ce moment, ils n’ont jamais été aussi bas...

Durée (années)

Taux

7

0,85%

10

1%

15

1,35%

20

1,55%

25

1,90%

30

2,80%

Le neuf

On le disait, les mises en chantier se sont stabilisées, et c'est plutôt une bonne nouvelle puisqu'elles étaient en chute depuis 2012. Sur l’année 2015, il y a eu 351 000 mises en chantier, en revanche, les permis accordés sont en retrait, en effet une baisse de 3% des autorisations sont à déplorer.Les ventes dans le neuf ont tout de même connu une très nette augmentation de 20%, poussé notamment par les investisseurs privés qui voient, au travers du dispositif Pinel, un système clair et assez intéressant pour y investir.Les prix dans le neuf se sont stabilisés à 3887€/m² de moyenne dans toute la France.

Actualité fiscale et juridique

Le PTZ qui coûte chaque année environ 2 milliards d'euros à l’État a été élargi début 2016, afin de toucher un plus large public. Réservé aux primo-accédant (excepté pour certaines conditions), le PTZ peut désormais financer des acquisitions dans l'ancien à condition que des travaux soient intégrés dans le financement (représentant 25 % du montant total de l'opération).Ensuite, 30 000 communes seront désormais éligibles au dispositif et le PTZ pourra financer jusqu'à 40% (contre 18% à 26% actuellement) de l'achat du bien.

Les aides aux travaux d’économie d’énergie seront prolongées, le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), prévu pour financer l’amélioration de la performance énergétique des logements anciens sera maintenu jusqu'au 31 décembre 2018. Ce crédit gratuit, variant de 10 000€ a 30 000€, en fonction de l'importance des travaux pourra être remboursé sur 10 ou 15 ans

L’enveloppe dédiée aux aides personnalisées au logement (APL) pour les locataires sera diminuée. Coupe budgétaires oblige, le montant des APL baissera de  185 millions d’euros en 2016 et de 274 millions d'euros en 2017. Pour rappel, ce dispositif coûte aujourd'hui à l’état près de 17,4 milliard d'euros tous les ans.Les baisses vont en partie concerner les allocataires disposant d'un patrimoine supérieur à 30 000€, un décret devra paraître afin de définir les biens composant ce patrimoine. Mais également les salariés de moins de 25 ans venant de trouver un emploi qui ne bénéficieront plus d’une dérogation qui leur était favorable, dans le calcul de leurs ressources.

La hausse des droits de mutation touche à son tour Paris. Dans un premier temps mis en œuvre de manière transitoire (du 1er mars 2014 au 29 février2016), la hausse des droits de mutation a été pérennisée par le gouvernement. Depuis les 1er janvier 2016, Paris a rehaussé sa taxe départementale, passant de 3,8% a 4,5%. Cela représente 2800€ supplémentaires de droits de mutation sur un bien de 400 000€.

Le Dispositif Pinel a récemment été prolongé (contrairement au ministre du même nom, ce dispositif a toujours autant de succès, de par sa flexibilité notamment, il est bien plus apprécié des investisseurs que ne l’était le Duflot surnommé alors Duflop !

L'ancien

770 000 mutations ont été actées en 2015 en France, c'est un fort rebond qui peut s'expliquer de plusieurs manières, les taux bas notamment, qui ont encouragé de nombreuses personnes à se lancer dans une acquisition, mais aussi la baisse des prix. Enfin, il ne faut pas oublier d'autre facteurs, telle qu'une démographie favorable, la décohabitation, et des produits d’épargnes accommodants)

Le marché locatif

Selon les observateurs, la mobilité est en hausse tandis que les loyers sont en baisses. En effet, poussé par la loi Alur et Macron, qui permettent selon certaines conditions de quitter leur logement avec un préavis réduit à un mois au lieu de 3 auparavant, les locataires hésitent moins à changer de logement, et une partie d'entre eux ont même franchi le pas de l’acquisition, encouragés par les taux bas notamment. La conséquence est une légère baisse des loyers. A Paris, en moyenne, les prix s'affichent à 24,9€/m² tandis que dans certaines grandes villes de régions telles que Lyon, Marseille, Lille, Toulouse ou Bordeaux, les prix oscillent entre 11,9€/m² jusqu'à 13,2€/m².

 

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Article écrit par Grégory.

 
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