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Loi Pinel, le guide pratique

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La loi Pinel, introduite par la loi de finances 2015, remplace la loi Duflot de défiscalisation immobilière à compter de janvier 2015. Elle en reprend les principes mais les assouplit pour en étendre l'impact.

 

Actualités de la défiscalisation

15 Janvier 2016

Candidature pour une location

candidature location

La candidature pour une location ressemble peu ou prou à un entretien d'embauche, il faut plaire et inspirer confiance. Qu'il s'agisse d'un propriétaire particulier ou d'un professionnel (agence immobilière) l'image que l'on renvoie est très importante.

 

Il s'agira pour le premier d'être certain de recevoir de loyer et que le bien sera gardé en bon état, et pour le second, de ne pas passer pour un incompétent vis à vis du propriétaire dans le choix du locataire. Avoir de solides ressources ne suffit pas même s'ils contribuent largement au choix définitif.

Avoir une bonne attitude

C'est humain, le premier contact est primordial, on dit qu'une personne se fait un avis en quelques minute seulement et qu'il est plus difficile ensuite de faire changer cet avis. Il ne faut pas oublier qu'un propriétaire va confier son bien, et qu'il veut avoir une confiance totale en son locataire. Au moindre doute, la plupart refusera tout simplement le dossier.

 

Préférez le téléphone au mail, car certaines locations partent vite, et un propriétaire préférera avoir une personne en direct pour lui poser des questions, et si ce n'est pas possible éviter les fautes d'orthographe.

Lors de la visite, venir totalement débraillé, avec un véhicule sale et rempli de détritus n'inspire évidemment pas confiance à un propriétaire, cela ne l'encourage pas à vous louer son bien s'il pense qu'il va le retrouver dans un mauvais état.

 

L'instabilité est un défaut qui est rédhibitoire, s'engager trop tôt, et se rétracter ensuite, prendre des décisions trop rapidement fera peur au propriétaire, il ne s'agit pas de le faire attendre pendant des jours mais de rester mesuré.

Le propriétaire a le droit de demander les trois dernières quittances de loyer, s'il ne parvient à les obtenir ou s'il apparaît un impayé, cela entachera sérieusement le dossier. Il peut également demander les coordonnés du précédent propriétaire...

 

N'ayez pas peur de la négociation, même si la conjoncture fait que les propriétaires sont en position de force, il y a suffisamment d'offre sur le marché pour se permettre une petite négociation. Attention toutefois à la justifier, et avoir la contrepartie pour le propriétaire, les meilleures négociations sont Win Win, par exemple faire des petits travaux que le propriétaire ne veut pas engager et se faire rembourser le coût des matériaux... Prenez soin de choisir le moment opportun, négocier avant même d'avoir vu le logement, ou avant même d'avoir présenté votre dossier sera mal perçu.

 

Aujourd'hui, les exigences en terme de revenus sont assez strictes, on demande au minimum trois fois le loyer en revenu, un particulier en direct sera parfois plus concilient, mais en ce qui concerne les agences, certaines assurances loyers impayés imposent ce ratio et refusent systématiquement les dossiers en dessous. Il est possible de contourner le problème en proposant au propriétaire le cautionnement. Cela permet au propriétaire d'être rassuré et de ne pas avoir à payer l'assurance. Attention toutefois dans le choix des personnes qui se portent caution, une personne proche comme un parent sera plus facilement accepté qu'un cousin au 3ème degré...

Avoir un dossier complet et sans mystère

Arriver le jour de la visite avec un dossier prêt et complet est indéniablement un atout, cela montrera au propriétaire que vous êtes sérieux, organisé et motivé, cela fera également avancer les choses plus vite. En effet l'une des hantises des propriétaires, c'est la vacance locative, qui dit bien vide, dit pas de loyer perçu, c'est aussi simple que ça.

 

Avec le temps, les conditions pour prétendre à un logement sont devenues très strictes, bien plus que dans certains pays. Il est alors tentant d'enjoliver une situation, voire de mentir. Le risque étant qu'après vérification, le propriétaire ou l'agence qui s’aperçoit de la supercherie refuse le dossier. Si le mensonge est découvert à posteriori les sanctions pénales prévues sont de 45 000€ d'amende et 3 ans d'emprisonnement, même si ces sanctions ne sont jamais appliquées, en revanche, au civil, le locataire s'expose à l'annulation pure et simple du contrat de bail.

 

D'autres solutions existent lorsque l'on est limite en termes de ressources, la caution que nous citions précédemment, les aides au logement (AL, APL), certaines assurances loyers impayés sont plus conciliantes que d'autres. Les agences se focalisent principalement sur les revenus mais un propriétaire pourra être plus accommodant si vous avez de l'épargne et si vous vendez un bien immobilier, cependant, il n'a pas le droit de vous demander de relevé de compte alors rien ne vous oblige à livrer ces informations.

En définitif, soyez naturel et honnête, montrez le meilleur de vous-même sans se prosterner devant les éventuelles demandes illégitimes d'un propriétaire et tout devrait bien se passer !

 

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Article écrit par Grégory.

 
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